Evacuarea chiriasului care nu pleaca 2026 – notificare, instanta si recuperarea locuintei

Daca un chirias sau alt ocupant nu mai are dreptul sa foloseasca locuinta si refuza sa o elibereze, proprietarul poate folosi procedura speciala de evacuare prevazuta de Codul de procedura civila. Nu este necesar si nici prudent sa incerci evacuarea prin forte proprii: traseul legal este notificarea, sesizarea instantei daca persoana nu pleaca voluntar si, daca este necesar, executarea hotararii.

Procedura speciala se aplica fostilor locatari si altor persoane care folosesc sau ocupa fara drept imobilul. Codul permite reclamantului sa aleaga intre aceasta procedura speciala si procedura de drept comun.

Este chirias sau ocupant fara drept?

Distinctia este importanta deoarece notificarea nu este identica. Codul de procedura civila foloseste notiunea de locatar inclusiv pentru chirias, sublocatar sau cesionar al locatarului. Prin ocupant intelege o alta persoana decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul, cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului.

Daca persoana a avut un contract de inchiriere, dar dreptul sau de folosinta a incetat, se aplica regulile notificarii locatarului. Daca este un ocupant care nu are calitatea de locatar si dreptul sau de ocupare a incetat, se aplica termenul special destinat ocupantului.

Cum notifici chiriasul sa elibereze locuinta?

Atunci cand dreptul locatarului de a folosi imobilul s-a stins prin expirarea termenului, prin actiunea locatorului, prin neplata chiriei sau din alta cauza, iar locatorul vrea sa intre in posesia imobilului, acesta il notifica in scris, prin intermediul executorului judecatoresc.

Prin notificare, chiriasului i se pune in vedere sa elibereze si sa predea liber imobilul in termen de cel mult 30 de zile de la comunicarea notificarii.

Daca locatiunea este pe durata nedeterminata, denuntarea ceruta de lege pentru incetarea contractului este considerata si notificare de evacuare, in conditiile procedurii speciale. Daca locatiunea este pe durata determinata, Codul prevede ca notificarea de evacuare trebuie facuta cu cel putin 30 de zile inainte de expirarea termenului, daca legea nu prevede altfel.

Exista si situatia in care locatarul a renuntat, prin act scris, la notificarea prevazuta de procedura, recunoscand dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura judiciara daca locatiunea inceteaza si dreptul de folosinta s-a stins.

Ce faci daca persoana este un ocupant, nu un chirias?

Pentru ocupant regula este diferita. Dupa incetarea dreptului de a ocupa imobilul, proprietarul il notifica in scris si ii pune in vedere sa elibereze imobilul ocupat fara drept in termen de 5 zile de la comunicarea notificarii.

Nu trebuie confundat acest termen de 5 zile cu termenul aplicabil locatarului. Stabilirea corecta a calitatii persoanei care ocupa imobilul este importanta inainte de pregatirea procedurii.

Ce se intampla daca chiriasul pleaca dupa notificare?

Daca locatarul sau ocupantul notificat paraseste imobilul, locatorul ori proprietarul poate intra in posesia acestuia de drept, fara sa mai fie necesara o procedura judiciara de evacuare.

Codul prevede si o prezumtie de parasire a imobilului in anumite imprejurari, precum incetarea folosirii imobilului, returnarea cheilor ori ridicarea echipamentelor, marfurilor sau altor bunuri mobile. Situatia concreta trebuie insa evaluata cu atentie inainte ca proprietarul sa considere locuinta efectiv parasita.

Ce faci daca chiriasul refuza sa plece?

Daca locatarul sau ocupantul notificat refuza sa evacueze imobilul, proprietarul sau locatorul poate cere instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata pentru lipsa de titlu.

Pentru procedura speciala, competenta apartine judecatoriei in circumscriptia careia se afla imobilul, chiar daca locatarul a parasit intre timp imobilul sau contractul a incetat.

Procedura este una judiciara. Faptul ca proprietarul detine actul de proprietate sau ca termenul contractului a expirat nu inseamna ca poate inlocui singur procedura de evacuare atunci cand fostul chirias continua sa ocupe efectiv locuinta.

Ce documente pregatesti pentru instanta?

Actele exacte depind de cauza pentru care dreptul de folosinta a incetat si de situatia juridica a imobilului. Cererea trebuie sa permita instantei sa verifice dreptul reclamantului si lipsa actuala a titlului in baza caruia paratul ocupa imobilul.

In practica dosarului trebuie pregatite inscrisurile relevante pentru situatia invocata, precum:

• actul din care rezulta dreptul reclamantului asupra imobilului sau calitatea in baza careia solicita evacuarea;
• contractul de inchiriere, daca evacuarea priveste un fost chirias;
• documentele care sustin incetarea dreptului de folosinta, in functie de motivul invocat;
• notificarea prevazuta de procedura si dovada comunicarii acesteia, atunci cand notificarea este necesara;
• inscrisurile privind chiria exigibila, daca se solicita si obligarea paratului la plata acesteia;
• celelalte inscrisuri pe care reclamantul isi intemeiaza cererea.

Nu exista o lista unica de documente suplimentare valabila pentru orice conflict proprietar-chirias. Continutul dosarului trebuie raportat la motivul concret pentru care dreptul de folosinta a incetat.

Cat costa taxa judiciara de timbru?

OUG nr. 80/2013 stabileste pentru cererile de evacuare din imobile folosite sau ocupate fara drept, solutionate potrivit procedurii speciale din Codul de procedura civila, o taxa judiciara de timbru de 100 lei.

Aceasta suma este taxa pentru cererea de evacuare solutionata prin procedura speciala. Daca formulezi si alte pretentii pentru care legea stabileste un alt regim de taxare, cuantumul total poate depinde de obiectul concret al cererilor formulate.

Daca plata taxei sau a altor cheltuieli judiciare reprezinta o problema si indeplinesti conditiile legale, poti verifica separat procedura pentru ajutor public judiciar, inclusiv facilitati privind taxa si cheltuielile procesului.

Cum se desfasoara procesul de evacuare?

Codul de procedura civila prevede ca cererea de evacuare se judeca de urgenta, in camera de consiliu, cu dezbateri sumare atunci cand judecata are loc cu citarea partilor. Intampinarea nu este obligatorie.

Ca regula, partile sunt citate. Codul prevede o exceptie pentru evacuarea solicitata pentru neplata chiriei sau arenzii in baza unui contract care constituie titlu executoriu pentru plata acestora, potrivit legii.

Paratul poate formula aparari privind motivele de fapt si de drept ale cererii, inclusiv poate invoca lipsa titlului reclamantului. In cadrul acestei proceduri speciale, paratul nu poate formula cerere reconventionala, cerere de chemare in judecata a altei persoane sau cerere de chemare in garantie; eventualele sale pretentii se valorifica separat.

Dupa inregistrarea procesului, daca instanta ofera acces electronic la dosar, poate fi utila procedura despre accesul online la dosarul aflat pe rolul instantei.

Poti cere si chiria restanta?

Da. Codul de procedura civila prevede expres ca, daca reclamantul solicita si plata chiriei sau arenzii exigibile, instanta poate dispune, odata cu evacuarea, si obligarea paratului la plata acesteia, inclusiv a sumelor devenite exigibile in cursul judecatii.

Drepturile proprietarului privind chiria, despagubirile sau alte pretentii nascute din contract ori din lege nu dispar prin folosirea procedurii de evacuare. In functie de natura creantei si de conditiile legale, recuperarea unor sume poate urma si alte proceduri. Pentru o creanta certa, lichida si exigibila rezultata din inscrisurile prevazute de lege, consulta separat conditiile procedurii ordonantei de plata pentru recuperarea unei datorii.

Ce se intampla dupa hotararea de evacuare?

Hotararea pronuntata in procedura speciala de evacuare este executorie. Ea poate fi atacata numai cu apel, iar termenul este de 5 zile: de la pronuntare daca hotararea s-a dat cu citarea partilor sau de la comunicare daca s-a dat fara citarea lor.

Existenta apelului nu transforma hotararea intr-una neexecutorie. Codul stabileste, ca regula, ca executarea hotararii de evacuare nu poate fi suspendata. Pentru evacuarea dispusa pentru neplata chiriei sau arenzii exista o exceptie stricta: suspendarea poate fi ceruta in apel sau in cadrul contestatiei la executare numai in conditiile consemnarii sumelor prevazute de lege.

Impotriva executarii hotararii de evacuare, persoanele interesate pot formula contestatie la executare in conditiile legii.

Daca nu pleaca nici dupa hotarare, cine face evacuarea?

Daca persoana nu executa voluntar hotararea, recuperarea efectiva a imobilului se face prin procedura de executare silita. Codul de procedura civila atribuie executorului judecatoresc executarea hotararilor si a celorlalte titluri executorii, in conditiile legii.

Proprietarul nu trebuie sa substituie executorul si sa efectueze singur evacuarea fortata. Daca ocupantul ramane in imobil, foloseste titlul executoriu prin procedura legala de executare.

Poti schimba yala sau scoate bunurile chiriasului?

Atunci cand fostul chirias continua sa ocupe locuinta si refuza sa o predea, procedura legala ofera proprietarului calea notificarii, a instantei si, dupa caz, a executarii silite. Nu trata simpla expirare a contractului ca pe o autorizatie de a realiza singur o evacuare fortata.

Evita actiuni de constrangere fizica sau interventii asupra persoanei ori bunurilor ocupantului care ar ocoli procedura legala. Daca exista amenintari sau un conflict care depaseste litigiul locativ, situatia trebuie tratata distinct; pentru amenintari poti consulta procedura privind depunerea unei plangeri pentru amenintari.

Care sunt pasii, pe scurt?

1. Stabileste de ce a incetat dreptul de folosinta si daca persoana este locatar sau ocupant in sensul procedurii speciale.
2. Pentru fostul locatar, transmite notificarea scrisa prin executor judecatoresc si respecta regulile privind termenul de cel mult 30 de zile; pentru ocupant, respecta notificarea scrisa si termenul de 5 zile.
3. Daca persoana elibereaza imobilul, nu mai este necesara actiunea judiciara de evacuare.
4. Daca refuza sa plece, formuleaza cererea la judecatoria in circumscriptia careia se afla imobilul.
5. Achita taxa judiciara de timbru aplicabila procedurii speciale, in prezent 100 lei.
6. Ataseaza inscrisurile care sustin dreptul reclamantului, incetarea dreptului de folosinta si indeplinirea notificarii aplicabile.
7. Daca ai chirii exigibile, poti solicita si obligarea paratului la plata lor in conditiile prevazute de Cod.
8. Dupa obtinerea hotararii executorii, daca persoana tot nu pleaca, recuperarea fortata a imobilului se realizeaza prin executare silita.