Partaj apartament dupa divort 2026 – notar, instanta, acte si costuri

Dupa divort, apartamentul comun nu devine automat proprietatea unuia dintre fostii soti si nici nu se imparte automat in cote egale. Codul civil prevede ca fostii soti raman coproprietari in devalmasie asupra bunurilor comune pana la stabilirea cotei care revine fiecaruia.

Lichidarea regimului comunitatii se face prin act autentic notarial sau hotarare judecatoreasca. Daca exista acord, varianta notariala permite stabilirea cotelor, impartirea apartamentului si regularizarea datoriilor prin intelegerea fostilor soti. Daca nu exista acord, partajul se solutioneaza de instanta.

Ce apartament intra la partaj dupa divort?

In regimul comunitatii legale, bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre soti sunt, ca regula, bunuri comune in devalmasie. Nu orice apartament detinut de unul dintre soti este insa automat bun comun.

Codul civil stabileste categorii de bunuri proprii. De exemplu, bunurile dobandite prin mostenire, legat sau donatie sunt, ca regula, bunuri proprii, cu exceptia situatiei in care dispunatorul a prevazut expres ca ele vor fi comune. De aceea, inaintea partajului trebuie stabilit daca apartamentul face parte efectiv din comunitatea de bunuri.

Apartamentul se imparte automat 50%-50%?

Nu exista o regula potrivit careia fiecare partaj dupa divort trebuie finalizat obligatoriu cu 50% pentru fiecare fost sot. Codul civil prevede ca, la lichidarea comunitatii, se stabileste cota fiecarui sot in functie de contributia sa la dobandirea bunurilor comune si la indeplinirea obligatiilor comune.

Exista insa o prezumtie de contributie egala pana la proba contrara. Daca unul dintre fostii soti sustine o contributie diferita, problema poate necesita probe si, in lipsa unui acord, va fi solutionata de instanta.

Cand poti face partajul apartamentului la notar?

Daca fostii soti se inteleg asupra lichidarii regimului matrimonial, inclusiv asupra cotelor si modului in care este impartit apartamentul, operatiunea poate fi realizata prin act autentic notarial. Uniunea Nationala a Notarilor Publici arata ca, dupa divort, actul de lichidare se incheie intre fostii soti, iar in cadrul lichidarii se determina mai intai cota fiecaruia, apoi se face partajul bunurilor si regularizarea datoriilor.

Daca vrei sa intelegi separat mecanismul unei impartiri prin acord, consulta procedura pentru partaj voluntar la notar.

Ce acte pregatesti pentru partajul apartamentului?

Documentele exacte depind de situatia juridica a apartamentului si de calea aleasa. Pentru identificarea partilor, a casatoriei/divortului si a imobilului sunt relevante, dupa caz:

• actele de identitate ale fostilor soti;
• certificatul de casatorie si documentul care dovedeste divortul;
• actul prin care a fost dobandit apartamentul, cum ar fi contractul de vanzare-cumparare;
• datele cadastrale si de carte funciara ale apartamentului;
• inscrisurile privind datoriile comune sau alte elemente care trebuie regularizate;
• documentele si probele relevante pentru contributia fiecaruia, daca aceasta este contestata.

Nu exista o lista unica aplicabila tuturor partajelor. Notarul sau instanta poate solicita documentele necesare situatiei concrete. Pentru actele notariale privind drepturi reale imobiliare, legislatia de cadastru reglementeaza solicitarea extrasului de carte funciara de catre notar si inscrierea ulterioara a actului in cartea funciara.

Daca apartamentul nu este corect evidentiat cadastral sau in cartea funciara, poate fi necesara rezolvarea situatiei tehnice inaintea unor operatiuni. Pentru aceasta situatie este utila procedura privind cadastrul si intabularea pentru prima data.

Ce faci daca nu va intelegeti asupra apartamentului?

Daca fostii soti nu se inteleg asupra cotelor, valorii apartamentului sau modului de impartire, oricare dintre ei poate solicita partajul judiciar.

Codul de procedura civila prevede ca cererile de imparteala judiciara sunt judecate in prima instanta de judecatorie, indiferent de valoare. Pentru impartirea judiciara a unui imobil atunci cand indiviziunea nu provine dintr-o succesiune, competenta teritoriala este legata de locul unde se afla imobilul.

In proces pot deveni relevante actul de proprietate, inscrierile de carte funciara, dovezile privind contributia fostilor soti, datoriile comune si, atunci cand valoarea apartamentului este contestata sau trebuie determinata, probele administrate potrivit regulilor procesuale.

Cine ramane cu apartamentul si ce este sulta?

Regula generala este partajarea bunurilor in natura, proportional cu cota fiecarui coproprietar. Pentru un bun indivizibil sau care nu este comod partajabil in natura, cum este frecvent cazul unui apartament, Codul civil prevede doua solutii principale:

• atribuirea intregului apartament unuia dintre coproprietari, in schimbul unei sulte;
• vanzarea bunului in modul stabilit de coproprietari sau, in caz de neintelegere, prin licitatie publica, urmata de distribuirea pretului proportional cu cotele.

Sulta este suma prin care se compenseaza valoric coproprietarul care nu primeste bunul sau primeste bunuri sub valoarea cotei sale. Valoarea concreta nu este o suma fixa stabilita de lege; ea depinde de valoarea bunului si de cotele stabilite in partaj.

Ce se intampla daca apartamentul are credit sau ipoteca?

La lichidarea comunitatii se realizeaza nu numai partajul bunurilor, ci si regularizarea datoriilor. Existenta unui credit sau a unei ipoteci trebuie, prin urmare, verificata inainte de stabilirea variantei de partaj.

Partajul dreptului de proprietate si raportul contractual cu banca nu trebuie confundate. Daca exista un credit in derulare, trebuie verificat separat contractul de credit si pozitia creditorului cu privire la orice modificare a debitorilor sau garantiilor. Partajul dintre fostii soti nu trebuie tratat, prin el insusi, ca o confirmare ca unul dintre ei a fost eliberat de obligatiile asumate fata de creditor.

Exista un termen limita pentru partaj dupa divort?

Codul civil prevede ca incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, cu exceptia cazurilor in care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotarare judecatoreasca.

Prin urmare, simplul fapt ca au trecut mai multi ani de la divort nu inseamna, ca regula generala, ca dreptul de a cere partajul apartamentului a disparut.

Cat costa partajul apartamentului in instanta?

Pentru partajul judiciar nu exista o taxa fixa unica. Regula actuala din OUG nr. 80/2013, modificata incepand cu 3 noiembrie 2024, prevede ca cererile privind stabilirea bunurilor de impartit, anumite creante dintre coproprietari si partajul propriu-zis sunt taxate cu jumatate din taxa calculata potrivit grilei valorice de la art. 3 alin. (1), raportat la valoarea relevanta pentru cererea respectiva.

Daca mai multe dintre cererile prevazute de art. 5 alin. (1) sunt formulate in aceeasi actiune, legea prevede o singura taxa, calculata dupa aceasta regula la valoarea cea mai mare. Cererea privind stabilirea calitatii de coproprietar si a cotei-parti se taxeaza separat cu 50 lei pentru fiecare coproprietar.

Pot aparea separat cheltuieli legate de administrarea probelor, expertize sau asistenta juridica, in functie de dosar. Persoanele care nu pot suporta costurile unui proces pot verifica daca indeplinesc conditiile pentru ajutor public judiciar.

Cat costa partajul la notar?

Partajul notarial implica onorariul notarial si, dupa caz, costurile operatiunilor de publicitate imobiliara. Onorariile notariale minimale sunt reglementate prin Ordinul ministrului justitiei nr. 177/C/2024, cu modificarile ulterioare.

Nu este corect sa se indice o suma unica pentru orice apartament: costul concret depinde de valoarea si structura operatiunii si de serviciile necesare. Inainte de semnarea actului, cere biroului notarial calculul aplicabil situatiei tale.

Ce se intampla dupa semnarea actului sau dupa hotararea definitiva?

Dupa un act notarial care modifica un drept real imobiliar, notarul are obligatii legale privind solicitarea inscrierii actului in cartea funciara. In cazul unei hotarari judecatoresti definitive privind un imobil, Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare reglementeaza comunicarea acesteia catre biroul teritorial si operatiunile de carte funciara aferente.

Dupa schimbarea proprietarului exclusiv, pot deveni necesare si operatiuni administrative distincte, de exemplu schimbarea titularului contractelor de utilitati.

Ce situatii necesita verificari suplimentare?

• Apartamentul este bun propriu: daca a fost dobandit, de exemplu, prin mostenire sau donatie in conditiile prevazute de Codul civil, nu trebuie presupus automat ca intra in masa bunurilor comune.
• Contributiile sunt contestate: prezumtia legala este de contributie egala, dar poate fi combatuta prin probe.
• Exista credit sau ipoteca: trebuie analizate separat proprietatea, datoriile comune si raportul cu creditorul.
• Nu exista acord asupra valorii sau atribuirii: partajul poate necesita solutionare judiciara si administrarea de probe.
• Exista si alte bunuri sau datorii comune: lichidarea regimului matrimonial poate privi mai mult decat apartamentul, iar Codul civil prevede si regularizarea datoriilor.