Certificat fiscal pentru vanzarea unui apartament sau a unei case: acte si obtinere

Daca vinzi un apartament sau o casa, unul dintre documentele necesare pentru incheierea tranzactiei este certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local. Documentul este cunoscut si sub denumirea de certificat fiscal pentru vanzarea locuintei.

Acesta se solicita de la directia de impozite si taxe locale a primariei unde imobilul este inregistrat fiscal, nu de la ANAF. Certificatul arata situatia obligatiilor fiscale locale ale proprietarului si permite verificarea conditiilor fiscale necesare instrainarii.

De unde obtii certificatul fiscal pentru apartament sau casa

Certificatul este emis de organul fiscal local al unitatii administrativ-teritoriale in care locuinta este inregistrata fiscal.

In functie de localitate, institutia poate functiona sub denumirea de directie de impozite si taxe locale, serviciu de taxe locale sau compartiment de specialitate al primariei.

De exemplu, pentru un apartament inregistrat fiscal intr-un sector al municipiului Bucuresti, solicitarea se adreseaza administratiei fiscale locale competente pentru sectorul respectiv.

Nu confunda certificatul fiscal local necesar vanzarii cu certificatul de atestare fiscala emis de ANAF pentru obligatiile administrate de organul fiscal central.

Pentru explicatii generale despre acest document, poti consulta si procedura privind obtinerea certificatului fiscal.

Ce acte sunt necesare

Documentele concrete depind de procedura administratiei fiscale locale si de situatia proprietarului. In mod obisnuit, trebuie pregatite:

• Cererea pentru eliberarea certificatului de atestare fiscala, pe formularul acceptat de institutia competenta.
• Actul de identitate al proprietarului, pentru identificare.
• Datele de identificare ale imobilului si ale rolului fiscal.
• Documente privind dreptul de proprietate, daca sunt necesare pentru identificarea bunului sau actualizarea evidentei fiscale.
• Imputernicire sau documentul care justifica reprezentarea, daca solicitarea este facuta prin alta persoana.
• Alte documente cerute legal pentru situatii speciale, precum neconcordante in evidenta fiscala sau modificari recente ale proprietatii.

Nu toate primariile solicita aceleasi documente suplimentare. Verifica formularul si instructiunile publicate de administratia fiscala locala inainte de depunere.

Cum obtii certificatul fiscal, pas cu pas

1. Identifica administratia fiscala competenta. Verifica unde este inregistrat fiscal apartamentul sau casa pe care urmeaza sa o vinzi.
2. Verifica situatia obligatiilor fiscale. Solicita informatii despre eventualele restante si despre impozitul datorat pentru anul instrainarii.
3. Achita obligatiile necesare. Pentru vanzare trebuie respectate conditiile privind stingerea obligatiilor datorate bugetului local, inclusiv impozitul anual aferent bunului instrainat, in conditiile legii.
4. Completeaza cererea. Foloseste formularul disponibil la administratia fiscala locala si mentioneaza scopul solicitarii, daca formularul cere aceasta informatie.
5. Depune solicitarea. Foloseste ghiseul, reprezentantul imputernicit sau canalul electronic acceptat de institutia competenta.
6. Primeste certificatul. Verifica datele proprietarului, situatia fiscala si valabilitatea documentului.
7. Transmite certificatul notarului. Prezinta documentul in termenul de valabilitate, potrivit cerintelor aplicabile autentificarii contractului de vanzare.

Este recomandat sa discuti cu notarul inainte de solicitare, pentru a evita obtinerea certificatului prea devreme sau folosirea unui document expirat.

Ce impozite si datorii trebuie achitate

Potrivit art. 159 alin. (5) din Codul de procedura fiscala, pentru instrainarea unei cladiri sau a unui teren, proprietarul trebuie sa prezinte certificatul de atestare fiscala care confirma achitarea obligatiilor de plata datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde bunul este inregistrat fiscal.

In plus, pentru bunul instrainat trebuie achitat impozitul datorat pentru anul in care are loc instrainarea, cu exceptia situatiei prevazute de lege in care impozitul este datorat de alta persoana.

Acest lucru inseamna ca plata doar a ratei scadente pana la data vanzarii poate sa nu fie suficienta. Verifica suma necesara pentru obtinerea certificatului destinat instrainarii.

Daca ai restante, consulta situatia fiscala si achita obligatiile necesare inainte de depunerea cererii.

Pentru plata impozitului aferent locuintei, sunt utile procedurile despre plata impozitului pe apartament si plata impozitului pe casa.

Termenul de eliberare

Conform art. 159 alin. (3) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscala, certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local se elibereaza in cel mult doua zile lucratoare de la solicitare.

Termenul legal trebuie deosebit de timpul necesar pentru rezolvarea unor probleme anterioare depunerii, cum ar fi achitarea restantelor sau corectarea evidentei fiscale.

Daca exista neconcordante privind proprietarul, imobilul sau obligatiile inregistrate, solicita clarificarea acestora la administratia fiscala competenta.

Valabilitatea certificatului fiscal

Certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local este valabil 30 de zile de la data emiterii, potrivit art. 159 alin. (3) din Codul de procedura fiscala.

Daca termenul expira inainte de autentificarea contractului de vanzare, trebuie obtinut un certificat valabil.

Nu confunda aceasta perioada cu valabilitatea certificatului fiscal emis de organul fiscal central. Pentru cele doua tipuri de certificate exista reglementari distincte.

Se poate obtine certificatul fiscal online?

Posibilitatea solicitarii online depinde de serviciile electronice oferite de administratia fiscala locala competenta.

Unele autoritati permit transmiterea cererilor prin portaluri proprii sau prin alte canale electronice oficiale. Altele pot solicita prezentarea la ghiseu ori folosirea unei proceduri specifice.

Nu exista un singur portal national care sa garanteze emiterea online a certificatului fiscal local pentru toate primariile.

Inainte de a incepe, verifica daca institutia accepta cererea electronica, ce metoda de identificare foloseste si cum transmite documentul emis.

Plata online a impozitelor nu inseamna automat ca certificatul fiscal poate fi solicitat prin aceeasi platforma.

Taxa pentru eliberarea certificatului fiscal

Nu trebuie confundate obligatiile fiscale care trebuie achitate pentru vanzare cu eventualele costuri administrative ale serviciilor solicitate.

Verifica la administratia fiscala locala daca exista un tarif aplicabil serviciului solicitat sau unei proceduri speciale. Nu presupune existenta unei taxe unice nationale pentru toate situatiile.

Costurile notariale si celelalte cheltuieli ale tranzactiei imobiliare sunt distincte de obtinerea certificatului fiscal.

Regula fiscala pentru cumparator introdusa in 2026

O modificare importanta a art. 159 din Codul de procedura fiscala a fost introdusa prin Ordonanta de urgenta nr. 7/2026.

Potrivit alin. (5^2), pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra cladirilor, terenurilor si mijloacelor de transport, cumparatorul trebuie sa prezinte un certificat de atestare fiscala care sa confirme achitarea obligatiilor datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, dupa caz.

Legea permite inlocuirea prezentarii certificatului cu verificarea electronica a situatiei obligatiilor fiscale.

Prin urmare, certificatul fiscal al vanzatorului si verificarea fiscala a cumparatorului sunt doua cerinte distincte.

Inainte de semnarea contractului, intreaba notarul cum se realizeaza verificarea fiscala a cumparatorului si daca este necesara prezentarea unui document separat.

Poti vinde locuinta daca ai datorii locale?

Pentru instrainarea voluntara obisnuita a locuintei trebuie indeplinite conditiile fiscale prevazute de art. 159 din Codul de procedura fiscala.

Daca exista obligatii neachitate care impiedica obtinerea certificatului necesar vanzarii, trebuie clarificata si stinsa situatia fiscala in conditiile legii.

Actele de instrainare incheiate cu incalcarea prevederilor art. 159 alin. (5) si (5^2) sunt nule de drept, potrivit alin. (6), in forma modificata in 2026.

Exista exceptii legale pentru anumite proceduri, inclusiv executarea silita, insolventa si lichidarea. Acestea nu trebuie confundate cu vanzarea obisnuita a unui apartament sau a unei case.

Poate notarul sau alta persoana sa solicite certificatul?

Certificatul fiscal local poate fi solicitat de contribuabil si, in conditiile legii, de autoritati publice sau de notarul public in baza delegarii date de contribuabil.

O alta persoana poate solicita informatii fiscale despre contribuabil numai in conditiile legale, inclusiv cu respectarea cerintelor privind consimtamantul si reprezentarea.

Daca notarul se ocupa de solicitarea certificatului, confirma cine transmite cererea, ce documente sunt necesare si cum este obtinut documentul valabil pentru autentificare.

Ce faci daca certificatul contine erori

Verifica numele proprietarului, datele de identificare, situatia obligatiilor fiscale si informatiile relevante pentru tranzactie.

Daca observi datorii deja achitate, un imobil inregistrat incorect sau alte neconcordante, solicita verificarea evidentei fiscale si prezinta documentele justificative.

Nu astepta ziua programata la notar pentru a corecta eventualele erori. Solutionarea unei neconcordante poate necesita operatiuni administrative suplimentare.

Certificat fiscal de la primarie sau de la ANAF?

Certificatul fiscal local este emis de organul fiscal al primariei si reflecta obligatiile administrate de autoritatea fiscala locala. Acesta este documentul relevant pentru conditiile fiscale privind instrainarea locuintei.

Certificatul fiscal ANAF priveste obligatiile fiscale administrate de organul fiscal central si este reglementat separat.

Pentru vanzarea obisnuita a unui apartament sau a unei case, nu inlocui certificatul fiscal local cu un certificat obtinut de la ANAF.

Lista de verificare inainte de vanzare

• Ai identificat administratia fiscala unde locuinta este inregistrata.
• Ai verificat toate obligatiile fiscale locale relevante.
• Ai achitat impozitul datorat pentru anul instrainarii, potrivit legii.
• Ai completat cererea si ai pregatit documentele solicitate.
• Certificatul fiscal este valabil la data autentificarii contractului.
• Ai verificat impreuna cu notarul cerintele fiscale aplicabile cumparatorului in 2026.
• Ai clarificat eventualele diferente dintre evidentele fiscale si documentele de proprietate.

Retine: pentru vanzarea unei locuinte, certificatul de atestare fiscala local este un document distinct de extrasul de carte funciara si de celelalte inscrisuri necesare tranzactiei. Pregateste documentele din timp si verifica impreuna cu notarul conditiile aplicabile situatiei tale.