Inregistrare contract inchiriere ANAF 2026 – formular C168, termen si SPV

Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF este obligatorie pentru persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, in cazurile prevazute de Codul fiscal.

In 2026, contractul se inregistreaza prin formularul C168 - Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune. Termenul este de cel mult 30 de zile de la incheierea contractului. Modificarile ulterioare ale contractului trebuie si ele declarate in maximum 30 de zile de la producerea modificarii.

Inregistrare contract inchiriere ANAF 2026: pe scurt

Cine trebuie sa inregistreze contractul de inchiriere la ANAF

Obligatia se aplica contribuabililor care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat categoriile pentru care Codul fiscal stabileste reguli distincte.

Persoana care da bunul in folosinta poate avea calitatea de:

• proprietar;
• uzufructuar;
• alt detinator legal care are dreptul sa inchirieze bunul.

Obligatia de inregistrare trebuie analizata separat de obligatia de plata a impozitului pe veniturile obtinute din chirie.

Care este termenul pentru inregistrarea contractului de inchiriere

Contractul trebuie inregistrat la organul fiscal competent in cel mult 30 de zile de la data incheierii.

Exemplu: daca ai semnat contractul la 1 septembrie 2026, termenul se calculeaza pornind de la data incheierii contractului, nu de la data la care incasezi prima chirie.

Modificarile contractului trebuie inregistrate la ANAF?

Da. Modificarile intervenite ulterior trebuie declarate la ANAF in termen de maximum 30 de zile de la producerea modificarii.

Pot exista modificari privind, de exemplu:

• valoarea chiriei;
• durata contractului;
• datele partilor;
• alte clauze care modifica informatiile declarate initial.

Pentru aceste situatii se utilizeaza formularul C168 si se selecteaza optiunea pentru modificarea contractului de locatiune.

Trebuie declarata incetarea contractului?

Formularul C168 contine o sectiune distincta pentru incetarea contractului de locatiune.

Daca raportul contractual se incheie, se completeaza formularul corespunzator si se indica informatiile privind contractul initial si incetarea acestuia.

Nu este recomandat sa lasi contractul inregistrat in evidenta ANAF ca fiind activ daca acesta a incetat.

Ce formular se foloseste pentru inregistrarea contractului

Formularul oficial este C168 - Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune.

ANAF are in 2026 o versiune actualizata a formularului si a structurii electronice.

Completeaza formularul C168 pe site-ul ANAF.

Ce acte sunt necesare pentru inregistrarea contractului la ANAF

Pentru inregistrare sunt necesare, in principal:

• formularul C168 completat;
• copia contractului de inchiriere / locatiune;
• documentele sau datele de identificare ale locatorului si locatarului, inscrise in formular;
• documentele privind modificarea sau incetarea contractului, daca depui o cerere pentru o situatie ulterioara;
• imputernicirea, daca documentele sunt depuse prin reprezentant.

Pentru transmiterea electronica a formularului, structura C168 prevede atasarea contractului scanat.

Trebuie atasat contractul de inchiriere?

Da. Cererea C168 se depune impreuna cu o copie a contractului de locatiune.

In cazul formularului electronic, ANAF prevede atasarea documentului scanat la declaratia transmisa.

Pentru depunerea pe suport hartie, copia contractului trebuie sa respecte cerintele procedurii ANAF privind conformitatea cu originalul.

Cum se inregistreaza contractul de inchiriere online

Cea mai comoda varianta pentru o persoana fizica este transmiterea electronica prin serviciile ANAF.

Pasii pentru inregistrarea online

1. Incheie si semneaza contractul de inchiriere.
2. Scaneaza contractul complet.
3. Acceseaza formularul oficial C168.
4. Completeaza datele locatorului.
5. Completeaza datele celorlalti locatori, daca exista.
6. Completeaza datele contractului.
7. Completeaza datele chiriasului.
8. Ataseaza copia contractului.
9. Genereaza si valideaza formularul.
10. Transmite documentul prin canalul electronic ANAF disponibil.
11. Pastreaza recipisa de depunere.

Se poate depune contractul prin SPV?

Da. Procedura ANAF permite depunerea prin mijloace electronice de transmitere la distanta.

Pentru persoanele fizice, Spatiul Privat Virtual - SPV este canalul uzual pentru comunicarea electronica cu ANAF.

Dupa transmitere, verifica recipisa. Faptul ca ai generat formularul C168 nu inseamna automat ca acesta a fost si transmis cu succes.

Se poate depune contractul direct la ANAF?

Da. Cererea poate fi depusa:

• direct la registratura organului fiscal competent;
• prin imputernicit;
• prin posta, cu scrisoare recomandata;
• prin mijloace electronice de transmitere la distanta.

La ce ANAF se inregistreaza contractul

Pentru o persoana fizica rezidenta, organul fiscal competent este, ca regula, organul fiscal in a carui raza teritoriala contribuabilul are domiciliul fiscal.

Pentru persoanele fizice nerezidente si pentru alte categorii exista reguli speciale privind organul fiscal competent.

Daca proprietarul locuieste intr-un judet, iar apartamentul inchiriat se afla in alt judet, competenta fiscala trebuie stabilita dupa regulile aplicabile domiciliului fiscal al locatorului, nu doar dupa adresa imobilului.

Ce se schimba daca imobilul are mai multi proprietari

Din 2025 exista o regula importanta pentru bunurile detinute in comun.

Daca bunul inchiriat are mai multi proprietari, uzufructuari sau alti detinatori legali, contractul sau actul de modificare trebuie sa desemneze persoana care va indeplini obligatia de inregistrare la ANAF.

In formularul C168 se introduc datele locatorului desemnat si ale celorlalti locatori, precum si cotele-parti detinute.

Suma cotelor-parti declarate pentru toti locatorii trebuie sa fie de 100%.

Mai trebuie fiecare coproprietar sa depuna separat C168?

Pentru contractele supuse regulii actuale, nu. Obligatia revine locatorului desemnat pentru inregistrarea contractului.

Este o schimbare fata de regulile aplicabile pana la finalul anului 2024, cand in anumite situatii fiecare coproprietar avea obligatia propriei inregistrari.

Pentru contractele aflate deja in derulare la 1 ianuarie 2025 si inregistrate anterior se aplica dispozitiile tranzitorii prevazute de normele ANAF.

Ce date se completeaza in formularul C168

Formularul solicita informatii despre:

• locatorul desemnat;
• ceilalti locatori si cotele detinute, daca este cazul;
• numarul contractului;
• data contractului;
• daca este vorba despre bun mobil sau imobil;
• perioada contractului;
• valoarea chiriei lunare;
• moneda in care este stabilita chiria;
• datele bunului inchiriat;
• datele chiriasului;
• eventualele modificari;
• eventuala incetare a contractului.

Ce completezi daca contractul se prelungeste automat

ANAF precizeaza ca, atunci cand contractul prevede prelungirea tacita sau automata, in formularul C168 nu se completeaza data de sfarsit in caseta corespunzatoare perioadei contractului.

Completeaza formularul in concordanta cu clauzele reale ale contractului.

Declaratia unica D212 inregistreaza contractul de chirie?

Nu. Aceasta este una dintre cele mai frecvente confuzii.

Sunt doua obligatii distincte:

Depunerea Declaratiei unice nu inlocuieste obligatia de inregistrare a contractului prin C168.

Mai trebuie depusa Declaratia unica imediat dupa semnarea contractului?

Pentru impozitul pe veniturile din chirii, sistemul declarativ a fost modificat.

Incepand cu veniturile realizate din 2025, nu se mai depune Declaratia unica estimativa pentru impozitul pe veniturile din chirii doar pentru faptul ca ai incheiat contractul.

Contractul se inregistreaza in termen de 30 de zile prin C168, iar veniturile pentru care contribuabilul are obligatia declararii se definitiveaza prin Declaratia unica pana la termenul aplicabil din anul urmator realizarii venitului.

Cum se calculeaza impozitul pentru chirii in 2026

Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor supuse sistemului obisnuit de impozitare, venitul net se determina prin aplicarea unei cheltuieli forfetare de 20% asupra venitului brut.

Practic:

• venit brut = chiria stabilita potrivit contractului, conform regulilor fiscale;
• cheltuiala forfetara = 20% din venitul brut;
• venit net = 80% din venitul brut;
• impozit = 10% din venitul net.

Exemplu simplu

Daca venitul brut luat in calcul este 1.000 lei:

• cheltuiala forfetara: 200 lei;
• venit net: 800 lei;
• impozit: 80 lei.

Exemplul explica mecanismul matematic si nu inlocuieste calculul fiscal pentru situatii cu chirie in valuta, plata in natura sau alte particularitati.

Cine plateste impozitul daca chiriasul este persoana fizica

Daca venitul este platit de o persoana fizica ce nu are obligatia de a conduce evidenta contabila, proprietarul isi calculeaza si declara impozitul conform regulilor aplicabile veniturilor realizate.

Pentru veniturile din 2026, obligatiile aferente venitului realizat se declara la termenul stabilit pentru Declaratia unica din anul urmator.

Cine retine impozitul daca chiriasul este firma

Daca proprietarul este persoana fizica, iar chiriasul este o persoana juridica sau alta entitate obligata sa conduca evidenta contabila, regimul este diferit.

Chiriasul/plataitorul de venit:

• stabileste venitul net la fiecare plata;
• aplica cheltuiala forfetara de 20%;
• calculeaza impozitul de 10% asupra venitului net;
• retine impozitul la sursa;
• declara si plateste impozitul conform obligatiilor sale fiscale.

Impozitul astfel retinut este impozit final pentru venitul respectiv.

Contractul cu o firma se mai inregistreaza la ANAF?

Da. Faptul ca firma chiriasa retine impozitul la sursa nu elimina obligatia distincta privind inregistrarea contractului de locatiune, atunci cand aceasta se aplica locatorului persoana fizica.

CASS pentru veniturile din chirii in 2026

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt luate in calcul pentru stabilirea obligatiei privind contributia de asigurari sociale de sanatate - CASS, impreuna cu celelalte categorii de venituri prevazute de Codul fiscal.

Pentru veniturile realizate in 2026, ANAF indica un salariu minim brut de referinta de 4.050 lei pentru stabilirea plafoanelor CASS.

Pragul de 6 salarii minime este astfel:

6 x 4.050 lei = 24.300 lei.

Daca veniturile relevante cumulate ating cel putin plafonul legal, poate aparea obligatia de plata a CASS.

Care sunt plafoanele CASS pentru 2026

Baza CASS este stabilita, in functie de nivelul veniturilor cumulate, prin raportare la:

• 6 salarii minime brute;
• 12 salarii minime brute;
• 24 salarii minime brute.

CASS se calculeaza cu cota de 10% aplicata bazei corespunzatoare.

Nu calcula CASS exclusiv dupa chiria lunara. Pentru incadrarea in plafon pot fi relevante si alte categorii de venituri prevazute de Codul fiscal.

Inregistrarea contractului la ANAF costa?

ANAF nu percepe o taxa pentru simpla depunere a formularului C168 si inregistrarea fiscala a contractului.

Pot exista costuri private legate de redactarea contractului, consultanta sau alte servicii, dar acestea nu reprezinta taxe ANAF pentru inregistrarea C168.

Contractul trebuie facut la notar?

Pentru inregistrarea fiscala la ANAF nu exista o regula generala prin care contractul obisnuit de inchiriere trebuie autentificat la notar.

Contractul de locatiune poate fi incheiat sub semnatura privata, daca sunt respectate conditiile legale.

Ce avantaj are inregistrarea contractului la ANAF

Pe langa indeplinirea obligatiei fiscale, inregistrarea poate avea si efecte juridice importante.

Potrivit regulilor din Codul civil, contractele de locatiune incheiate sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale pot constitui titluri executorii pentru plata chiriei, in conditiile legii.

Poate chiriasul sa inregistreze contractul?

Procedura ANAF permite si locatarilor sa solicite inregistrarea anumitor contracte de locatiune, inclusiv in legatura cu efectul de titlu executoriu pentru plata chiriei, in conditiile prevazute de procedura fiscala si Codul civil.

Aceasta posibilitate nu trebuie confundata cu obligatia fiscala a locatorului de a inregistra contractul atunci cand legea ii impune acest lucru.

Ce faci daca ai uitat sa inregistrezi contractul in 30 de zile

Daca termenul a fost depasit, nu lasa contractul neinregistrat.

Depune C168 si documentele necesare cat mai repede si verifica situatia fiscala concreta cu ANAF daca exista intarzieri sau alte obligatii nedeclarate.

Nerespectarea obligatiilor declarative poate atrage raspunderea contraventionala prevazuta de legislatia fiscala.

Ce faci daca se modifica chiria

Daca partile modifica valoarea chiriei prin act aditional sau prin alta forma juridica valabila, modificarea trebuie declarata prin C168 in termenul legal.

In formular exista sectiune dedicata modificarilor contractului de locatiune.

Ce faci daca prelungesti contractul

Daca durata este modificata prin act aditional, actualizarea trebuie declarata la ANAF conform regulilor privind modificarea contractului.

Daca in contractul initial exista deja o clauza de prelungire tacita sau automata, completeaza C168 conform instructiunilor ANAF aplicabile acestei situatii.

Ce faci daca reziliezi contractul inainte de termen

Daca contractul inceteaza mai devreme decat data prevazuta initial, trebuie actualizata evidenta ANAF prin formularul C168, selectand sectiunea privind incetarea contractului.

Pastreaza documentul care dovedeste incetarea raportului contractual.

Contract de inchiriere in valuta

Contractul poate prevedea chiria intr-o moneda straina. Formularul C168 permite indicarea monedei in care este stabilita chiria.

Pentru calculul fiscal al veniturilor in valuta se aplica regulile de conversie prevazute de Codul fiscal, care pot diferi in functie de tipul chiriasului si momentul relevant pentru calcul.

Contract de inchiriere pentru apartament, casa sau alt imobil

Procedura C168 se foloseste pentru contractele de locatiune care intra in sfera obligatiei de inregistrare, indiferent ca bunul este:

• apartament;
• casa;
• garsoniera;
• spatiu;
• teren;
• alt bun imobil sau mobil care intra in categoria fiscala aplicabila.

Contract de comodat sau contract de inchiriere?

C168 este formularul pentru contracte de locatiune. Un contract de comodat, prin care bunul este dat in folosinta gratuita, are o natura juridica diferita fata de inchirierea contra unei chirii.

Nu inregistra automat orice contract privind folosinta unui bun prin C168 fara sa verifici natura juridica a documentului.

Pasii corecti dupa semnarea unui contract de inchiriere

1. Semneaza contractul cu chiriasul.
2. Daca exista mai multi proprietari, desemnati in contract locatorul care va face inregistrarea.
3. Scaneaza contractul complet.
4. Completeaza formularul C168.
5. Ataseaza copia contractului.
6. Depune C168 in cel mult 30 de zile.
7. Pastreaza recipisa sau dovada inregistrarii.
8. Daca apar modificari, depune actualizarea in maximum 30 de zile.
9. Daca raportul contractual inceteaza, actualizeaza situatia prin C168.
10. La termenul fiscal corespunzator, declara veniturile si CASS prin D212 daca ai aceasta obligatie.

Checklist inregistrare contract inchiriere ANAF

• contract de inchiriere semnat;
• date complete ale locatorului;
• date complete ale chiriasului;
• locator desemnat, daca exista mai multi proprietari;
• cotele-parti ale locatorilor;
• numarul si data contractului;
• perioada contractului;
• valoarea chiriei;
• moneda chiriei;
• formular C168 completat;
• contract scanat si atasat;
• depunere in maximum 30 de zile;
• recipisa pastrata dupa transmitere.

Greseli frecvente la inregistrarea contractului

• depunerea Declaratiei unice in locul formularului C168;
• depasirea termenului de 30 de zile;
• neatasarea copiei contractului;
• generarea C168 fara transmiterea efectiva la ANAF;
• nepastrarea recipisei;
• nedeclararea modificarii chiriei sau duratei;
• nedeclararea incetarii contractului;
• depunerea separata de fiecare coproprietar pentru contracte carora li se aplica regula actuala a locatorului desemnat;
• confundarea contractului de inchiriere cu un contract de comodat;
• confundarea obligatiei de inregistrare a contractului cu obligatia de declarare si plata a impozitului.

Baza legala actuala

Obligatia de inregistrare a contractelor de inchiriere este prevazuta de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, iar procedura concreta este stabilita prin Ordinul presedintelui ANAF nr. 114/2019, cu modificarile ulterioare.

Regulile formularului C168 au fost actualizate prin OPANAF nr. 161/2025, inclusiv pentru situatiile in care bunul este detinut in comun.

ANAF a actualizat formularul electronic C168 si documentatia tehnica si in anul 2026.

Surse oficiale utile

• ANAF - formular web C168
• ANAF - formular C168 si versiuni actualizate
• ANAF - instructiuni oficiale pentru C168
• ANAF - inregistrarea contractelor si fiscalitatea chiriilor 2026

Pentru alte proceduri privind declaratiile fiscale si obligatiile fata de ANAF, consulta categoria Impozite si taxe.