Declarare venituri din chirii in 2026 – contract ANAF, impozit si Declaratia unica

Pentru o inchiriere obisnuita din patrimoniul personal, primul pas fiscal nu este depunerea imediata a Declaratiei unice, ci inregistrarea contractului la ANAF in cel mult 30 de zile de la incheiere. Acelasi termen se aplica modificarilor contractului care trebuie inregistrate potrivit legii.

Pentru veniturile din chirii realizate in anul 2026, modul de calcul si declarare depinde in special de cine plateste chiria: o persoana fizica sau o persoana juridica ori alta entitate cu obligatia de a conduce evidenta contabila.

Cine trebuie sa declare venitul din chirii?

Regulile privind veniturile din cedarea folosintei bunurilor se aplica proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal care obtine venituri din cedarea folosintei unor bunuri mobile sau imobile din patrimoniul personal.

Daca bunul este detinut in comun, contractul sau actul de modificare trebuie sa desemneze proprietarul, uzufructuarul ori alt detinator legal care indeplineste obligatia de inregistrare a contractului.

Pentru pasii separati de inregistrare, documente si formularul C168 poti consulta procedura pentru inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF.

Cum inregistrezi contractul de inchiriere la ANAF?

Contractele pentru care exista obligatia de inregistrare, precum si modificarile ulterioare, se inregistreaza la organul fiscal competent in maximum 30 de zile de la incheierea contractului sau de la producerea modificarii.

ANAF foloseste formularul C168 - Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune. Formularul oficial disponibil in 2026 este cel aprobat prin OPANAF nr. 161/2025, cu aplicatia de asistenta actualizata de ANAF in martie 2026.

Cererea poate fi transmisa, dupa caz, prin mijloace electronice, inclusiv serviciile electronice ANAF, direct la registratura organului fiscal competent sau prin posta cu scrisoare recomandata. La inregistrare se anexeaza documentele cerute de procedura ANAF, inclusiv contractul de locatiune.

Cum se calculeaza impozitul pe chirii in 2026?

Pentru veniturile obisnuite din inchirierea bunurilor din patrimoniul personal, altele decat categoriile pentru care Codul fiscal stabileste reguli speciale, venitul brut este chiria prevazuta in contract, potrivit regulilor fiscale aplicabile.

Incepand cu veniturile aferente anului fiscal 2026, venitul net se determina prin scaderea unei cote forfetare de 20% din venitul brut. Impozitul este de 10% din venitul net.

Exemplu de calcul: la un venit brut anual de 30.000 lei, cheltuiala forfetara este 6.000 lei, venitul net este 24.000 lei, iar impozitul calculat prin aplicarea cotei de 10% este 2.400 lei. In acest exemplu nu este inclus calculul eventualei CASS, care se verifica separat in functie de veniturile cumulate ale persoanei.

Ce faci daca chiriasul este o persoana fizica?

Daca venitul nu este supus retinerii finale la sursa, proprietarul isi stabileste obligatiile fiscale potrivit regulilor aplicabile si declara venitul realizat prin Declaratia unica.

Pentru veniturile realizate in anul 2026, Declaratia unica se depune, potrivit termenului general din Codul fiscal, pana la 25 mai 2027 inclusiv.

Declaratia unica pentru venitul din chirii nu se mai depune in cursul anului 2026 doar pentru estimarea impozitului aferent chiriei. Contractul se inregistreaza separat la ANAF, iar venitul realizat se declara ulterior, la termenul anual.

Pentru completarea si transmiterea formularului 212 poti folosi procedura dedicata Declaratiei unice si formularului 212.

Ce se intampla daca chiriasul este o firma?

Daca venitul din chirie este platit de o persoana juridica sau alta entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, sunt aplicabile regulile de retinere la sursa.

Platitorul determina venitul net la fiecare plata prin scaderea cotei forfetare de 20% din venitul brut si retine impozitul de 10% asupra venitului net. Impozitul astfel calculat si retinut este, in situatiile prevazute de Codul fiscal, impozit final.

In aceste cazuri, venitul nu se declara din nou in sectiunea de impozit a Declaratiei unice doar pentru a achita acelasi impozit. Exista insa situatii speciale prevazute de instructiunile formularului, iar venitul poate conta la stabilirea obligatiei de plata a CASS.

Se plateste CASS pentru veniturile din chirii?

Veniturile nete din cedarea folosintei bunurilor se iau in calcul la stabilirea plafonului pentru contributia de asigurari sociale de sanatate impreuna cu celelalte categorii de venituri prevazute de Codul fiscal.

Pentru anul fiscal 2026, ANAF indica drept primul plafon 24.300 lei, reprezentand 6 x 4.050 lei. Daca veniturile relevante cumulate ating cel putin plafonul legal, poate fi datorata CASS in cota de 10%, la baza de calcul corespunzatoare nivelului de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, in functie de nivelul veniturilor realizate.

CAS, contributia pentru pensie, nu se datoreaza pentru simplul venit din cedarea folosintei bunurilor.

Cum declari chiria stabilita in valuta?

Pentru contractele in valuta exista reguli fiscale speciale privind transformarea sumelor in lei, iar cursul utilizat depinde de situatia fiscala si de persoana care efectueaza plata. Nu este corect sa folosesti automat suma in valuta din contract ca baza in lei.

Daca ai un contract exprimat in euro sau alta moneda, consulta separat procedura pentru declararea veniturilor din chirii in valuta.

Care sunt pasii, in ordine?

1. Incheie contractul de inchiriere si verifica cine este locatorul care are obligatiile fiscale.
2. Inregistreaza contractul la ANAF in maximum 30 de zile, folosind formularul C168, daca situatia ta intra sub obligatia de inregistrare.
3. Inregistreaza la ANAF si modificarile contractuale in termenul prevazut de lege.
4. Pastreaza contractul, actele aditionale si evidenta sumelor datorate potrivit contractului.
5. Stabileste daca chiriasul este persoana fizica sau o entitate care trebuie sa retina impozitul la sursa.
6. Daca impozitul nu este final prin retinere la sursa, calculeaza venitul net si impozitul potrivit regulilor aferente anului 2026.
7. Verifica separat daca veniturile relevante cumulate duc la obligatia de plata a CASS.
8. Declara veniturile realizate in 2026 prin Declaratia unica pana la 25 mai 2027, daca ai obligatie declarativa.

Contractul C168 si Declaratia unica sunt acelasi lucru?

Nu. Sunt doua obligatii distincte.

• C168 este cererea folosita pentru inregistrarea contractului de locatiune si a modificarilor acestuia la ANAF.
• Declaratia unica - formular 212 este folosita, atunci cand exista obligatia, pentru declararea venitului realizat si stabilirea obligatiilor fiscale anuale.

Depunerea C168 nu inlocuieste automat Declaratia unica, iar depunerea Declaratiei unice nu inlocuieste obligatia de inregistrare a contractului.

Ce situatii trebuie tratate separat?

• chiria platita de o persoana juridica sau alta entitate care retine impozitul la sursa;
• veniturile din arendarea bunurilor agricole;
• inchirierea pe termen scurt a camerelor din locuinte proprietate personala, pentru care legislatia aplicabila din 2026 contine reguli distincte;
• veniturile din chirii exprimate sau incasate in valuta;
• situatiile in care bunul este detinut in coproprietate.

Ce greseli sa eviti?

• sa astepti termenul Declaratiei unice si sa omiti inregistrarea contractului in termenul de 30 de zile;
• sa aplici reguli fiscale din anii anteriori fara sa tii cont de modificarile valabile pentru veniturile din 2026;
• sa calculezi impozitul de doua ori cand chiriasul este o entitate care l-a retinut deja la sursa cu caracter final;
• sa ignori CASS doar pentru ca impozitul pe venit a fost retinut la sursa;
• sa confunzi venitul brut cu venitul net dupa aplicarea cheltuielii forfetare;
• sa folosesti aceleasi reguli pentru inchirierea obisnuita si inchirierea pe termen scurt in scop de cazare.