Chirie incasata in euro in 2026 – curs valutar, impozit si declararea la ANAF

Daca ai un contract de inchiriere in care chiria este stabilita in euro sau alta valuta, moneda contractului nu elimina obligatiile fiscale din Romania. Pentru un proprietar persoana fizica, trebuie separate trei operatiuni: inregistrarea contractului la ANAF, calculul venitului in lei si declararea impozitului, dupa regulile aplicabile tipului de chirias.

Contractul de inchiriere in euro trebuie inregistrat la ANAF?

Da. Persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor au obligatia de a inregistra contractul de locatiune la organul fiscal competent in cel mult 30 de zile de la incheiere. Modificarile ulterioare ale contractului se inregistreaza, de asemenea, in termen de 30 de zile de la producerea lor.

Inregistrarea se face prin formularul C168 – Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune, la care se ataseaza copia contractului. Formularul actual ANAF permite completarea inclusiv a cuantumului chiriei si a monedei.

Pentru pasii dedicati formularului si transmiterii lui, consulta inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF prin C168.

Ce curs valutar folosesti pentru chiria in euro?

Regula depinde de cine plateste chiria. Pentru situatia obisnuita in care proprietarul este persoana fizica, iar chiriasul este tot persoana fizica, instructiunile formularului 212 prevad ca, atunci cand chiria din contract este exprimata in valuta, venitul brut anual se determina folosind cursul de schimb mediu anual al pietei valutare comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului.

Prin urmare, pentru veniturile realizate in 2026 nu se foloseste automat cursul BNR din ziua fiecarei incasari si nici cursul din ziua semnarii contractului. Valoarea finala in lei se determina potrivit regulii fiscale aplicabile la declararea venitului anual.

Cum se calculeaza daca chiria este 500 euro pe luna?

Daca in contract este prevazuta o chirie lunara de 500 euro, stabilesti mai intai suma in valuta aferenta lunilor din anul fiscal pentru care contractul a produs venit. Aceasta valoare se transforma in lei folosind cursul mediu anual BNR aferent anului 2026, conform regulii din instructiunile Declaratiei unice.

Cursul mediu anual pentru intreg anul 2026 nu trebuie estimat inainte de incheierea anului; foloseste valoarea oficiala comunicata pentru anul fiscal atunci cand definitivezi declaratia.

Cum se calculeaza impozitul pentru chiria in valuta?

Pentru veniturile obisnuite din inchirierea bunurilor din patrimoniul personal, atunci cand impozitul nu este retinut la sursa de un chirias persoana juridica, calculul porneste de la venitul brut anual exprimat in lei.

1. Determini venitul brut anual conform contractului si regulii de conversie valutara.
2. Scazi 20% din venitul brut reprezentand cheltuieli deductibile determinate forfetar.
3. Rezultatul reprezinta venitul net anual.
4. Aplici impozitul de 10% asupra venitului net impozabil.

Practic, daca nu exista alte elemente care majoreaza venitul brut, impozitul rezultat reprezinta 10% din 80% din venitul brut, insa calculul trebuie facut pe valorile efective declarabile in lei.

Cand depui Declaratia unica pentru chiria din 2026?

Pentru veniturile realizate in anul 2026 care trebuie declarate de proprietar prin formularul 212, termenul general este 25 mai 2027 inclusiv, adica 25 mai a anului urmator celui de realizare a veniturilor.

Regimul actual al Declaratiei unice este unul de declarare a veniturilor realizate. ANAF a introdus si mecanismul de precompletare a formularului 212, dar contribuabilul ramane responsabil sa verifice datele si sa transmita declaratia corecta.

Pentru completarea formularului in sine, vezi procedura pentru Declaratia unica.

Ce se schimba daca chiriasul este persoana juridica?

Daca chiriasul este o persoana juridica sau alta entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, se aplica reguli distincte de retinere la sursa.

Platile facute de o astfel de entitate sunt tratate astfel:

• venitul net se stabileste la fiecare plata prin scaderea cotei forfetare de 20% din venitul brut;
• chiriasul persoana juridica aplica impozitul de 10% asupra venitului net;
• impozitul este retinut la sursa si are caracter final;
• impozitul retinut se declara si se plateste de catre platitorul de venit.

In cazul in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute si plata este facuta de o persoana juridica supusa acestei reguli, Codul fiscal prevede determinarea venitului brut folosind cursul BNR din ziua precedenta efectuarii platii.

Aceasta regula nu trebuie confundata cu folosirea cursului mediu anual pentru venitul din chirie declarat anual de proprietar in situatia in care chiriasul este persoana fizica.

Se plateste CASS pentru veniturile din chirii?

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor intra in categoriile de venituri luate in calcul pentru stabilirea contributiei de asigurari sociale de sanatate. CASS nu se datoreaza automat pentru orice contract de inchiriere.

Se verifica veniturile relevante cumulate ale persoanei fizice si incadrarea in plafoanele fiscale de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, potrivit Codului fiscal. La stabilirea obligatiei pot conta si alte categorii de venituri prevazute de lege, nu numai chiria.

Pentru veniturile realizate in 2026, cuantumul concret al CASS trebuie calculat folosind regulile si salariul minim relevante fiscal pentru declaratia aferenta anului 2026; nu este corect sa fie preluate automat sumele CASS calculate pentru veniturile din 2025.

Ce faci daca se schimba chiria in euro in timpul anului?

Daca modifici cuantumul chiriei, moneda, durata sau alte elemente ale contractului care trebuie raportate, modificarea contractului se inregistreaza la ANAF in 30 de zile, potrivit regulilor pentru contractele de locatiune.

Formularul C168 contine sectiuni distincte pentru contractul initial, modificarile contractului si incetarea acestuia. Daca prelungesti contractul prin act aditional, poti verifica si inregistrarea actului aditional de prelungire.

Se poate face totul online prin SPV?

Formularul C168 poate fi pregatit electronic, iar ANAF pune la dispozitie formularul web si programele de asistenta aferente. Declaratia unica poate fi transmisa electronic prin serviciile ANAF, inclusiv prin Spatiul Privat Virtual.

Pentru C168, copia contractului de locatiune se transmite ca document atasat conform cerintelor tehnice ale formularului. Pastreaza recipisa de validare dupa transmiterea documentelor.

Conteaza daca banii intra intr-un cont in euro?

Obligatia fiscala nu dispare daca plata se face intr-un cont bancar in valuta. Pentru impozitare, venitul trebuie exprimat in lei potrivit regulii fiscale aplicabile contractului si tipului de platitor.

Important este sa nu confunzi cursul folosit de banca la schimbul efectiv al banilor cu cursul stabilit de legislatia fiscala pentru calculul venitului. Aceste valori pot fi diferite.

Ce greseli sa eviti la o chirie stabilita in valuta?

• Sa folosesti automat cursul BNR din ziua fiecarei incasari atunci cand declaratia anuala cere cursul mediu anual.
• Sa confunzi regula pentru chirias persoana fizica cu retinerea la sursa aplicabila chiriasului persoana juridica.
• Sa uiti inregistrarea contractului prin C168 in termen de 30 de zile.
• Sa consideri ca inregistrarea C168 inlocuieste Declaratia unica; sunt obligatii fiscale diferite.
• Sa aplici impozitul de 10% direct asupra venitului brut fara sa tii cont de deducerea forfetara de 20%, atunci cand regimul respectiv este aplicabil.
• Sa verifici CASS numai pe baza chiriei, fara sa iei in calcul celelalte categorii de venituri care se cumuleaza potrivit Codului fiscal.
• Sa folosesti pentru veniturile din 2026 plafoane sau valori CASS dintr-un an fiscal anterior.

Checklist pentru chiria incasata in euro in 2026

1. Verifica valoarea si moneda inscrise in contract.
2. Inregistreaza contractul la ANAF prin C168 in termen de 30 de zile.
3. Stabileste daca chiriasul este persoana fizica sau persoana juridica, deoarece tratamentul impozitului difera.
4. Pentru chirias persoana fizica, determina venitul anual in lei folosind regula cursului mediu anual BNR aplicabila declararii.
5. Aplica deducerea forfetara de 20% si cota de impozit de 10% asupra venitului net.
6. Verifica separat daca veniturile cumulate determina obligatia de plata a CASS.
7. Declara venitul realizat in 2026 prin formularul 212 pana la 25 mai 2027, atunci cand obligatia de declarare iti revine.
8. Pastreaza contractul, actele aditionale, documentele de plata si recipisele ANAF.