Declaratia unica pentru venituri din chirii: cum completezi si depui formularul 212

Declaratia unica pentru venituri din chirii este formularul fiscal 212 prin care persoanele fizice declara, in cazurile prevazute de lege, veniturile obtinute din inchirierea locuintelor si stabilesc impozitul pe venit si contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS), daca aceasta este datorata.

In 2026, Declaratia unica se foloseste pentru veniturile realizate in anul fiscal 2025. Din 2025 nu se mai depune Declaratia unica estimativa la inceputul inchirierii pentru declararea impozitului pe veniturile din chirii. Veniturile se declara dupa incheierea anului fiscal, iar inregistrarea contractului de inchiriere ramane o procedura separata.

Cine depune Declaratia unica pentru chirii?

Obligatia de declarare revine, in principal, persoanelor fizice care au obtinut venituri impozabile din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal si pentru care impozitul nu este finalizat prin retinere la sursa.

Situatia obisnuita este cea a proprietarului care inchiriaza un apartament sau o casa unei alte persoane fizice si trebuie sa declare venitul anual realizat.

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor pot fi obtinute si de uzufructuari sau alti detinatori legali, nu numai de proprietari.

Conteaza daca chiriasul este persoana fizica sau firma?

Da. Pentru chiria platita de o persoana fizica, proprietarul stabileste si declara, in cazul obisnuit, impozitul anual prin formularul 212.

Daca venitul este platit de o persoana juridica sau de o alta entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, impozitul pe venitul din chirie este, de regula, calculat, retinut, declarat si platit de platitorul venitului, cu caracter final.

In aceasta a doua situatie, proprietarul nu declara din nou acelasi impozit final prin sectiunea obisnuita destinata veniturilor pentru care isi stabileste singur impozitul. Pot exista insa obligatii privind CASS sau situatii speciale, inclusiv garantii utilizate pentru plata chiriei ori venituri platite exclusiv in natura.

Care este termenul de depunere in 2026?

25 mai 2026 inclusiv este termenul pentru declararea veniturilor realizate in anul 2025 si pentru plata impozitului anual si a CASS datorate, dupa caz.

Termenul se refera la anul de realizare a veniturilor, nu la data semnarii contractului de inchiriere.

Daca ai inceput sa inchiriezi locuinta in 2026, veniturile realizate in acest an se declara, potrivit regulii generale, pana la 25 mai 2027, sub rezerva modificarilor legislative aplicabile acelui an.

La data actualizarii acestei proceduri, termenul de 25 mai 2026 pentru veniturile din 2025 este deja depasit. Daca aveai obligatia de depunere si nu ai depus declaratia, verifica situatia fiscala si depune documentul restant fara a presupune ca obligatia a disparut.

Ce pregatesti inainte sa completezi Declaratia unica?

Inainte de completare, pregateste:

• datele tale de identificare fiscala, inclusiv CNP sau alt cod de identificare fiscala aplicabil;
• contractul de inchiriere si actele aditionale relevante;
• perioada pentru care s-a datorat chiria in anul fiscal declarat;
• valoarea chiriei contractuale si eventualele modificari ale acesteia;
• datele necesare conversiei in lei, daca chiria este stabilita in valuta;
• informatiile despre alte venituri relevante pentru verificarea obligatiei CASS;
• accesul la SPV, daca alegi transmiterea electronica prin acest serviciu.

Contractul de inchiriere este documentul de baza pentru stabilirea venitului contractual, dar nu trebuie confundat cu un document care se ataseaza obligatoriu la fiecare Declaratie unica.

Cum completezi Declaratia unica pentru chirii, pas cu pas?

1. Acceseaza formularul 212. Foloseste aplicatia oficiala ANAF de completare a Declaratiei unice sau formularul disponibil prin serviciile ANAF.
2. Completeaza datele de identificare. Verifica numele, codul de identificare fiscala si celelalte informatii personale cerute.
3. Selecteaza anul de raportare. Pentru declaratia depusa in 2026 privind chiria realizata in 2025, anul veniturilor este 2025.
4. Adauga venitul realizat in Romania. Selecteaza categoria corespunzatoare veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, pentru situatia in care impozitul este stabilit de contribuabil.
5. Completeaza datele sursei de venit. Foloseste informatiile contractuale si celelalte rubrici solicitate de formular.
6. Introdu venitul brut anual. Determina suma corespunzatoare perioadei si chiriei prevazute in contract, conform regulilor fiscale.
7. Verifica venitul net si impozitul. Pentru inchirierea obisnuita se aplica deducerea forfetara de 20%, iar impozitul este de 10% din venitul net.
8. Verifica sectiunea CASS. Analizeaza daca veniturile relevante cumulate determina obligatia de plata a contributiei de sanatate.
9. Valideaza declaratia. Verifica erorile semnalate si corecteaza datele inainte de transmitere.
10. Depune formularul si pastreaza recipisa. Verifica daca declaratia a fost acceptata si achita obligatiile fiscale datorate.

Pentru regulile generale privind formularul, inclusiv rectificarea si transmiterea, poti consulta si procedura despre depunerea Declaratiei unice la ANAF.

Cum calculezi impozitul pe veniturile din chirii?

Pentru inchirierea obisnuita din patrimoniul personal, in situatia in care persoana fizica isi stabileste singura impozitul, venitul net anual se determina prin scaderea cotei forfetare de cheltuieli de 20% din venitul brut.

Impozitul reprezinta 10% din venitul net impozabil.

Exemplu: chirie de 2.000 lei pe luna, timp de 12 luni

In acest exemplu, impozitul anual este de 1.920 lei, fara a include eventuala contributie CASS.

Exemplul presupune o chirie fixa in lei, datorata pe parcursul intregului an, fara situatii contractuale speciale.

Important: venitul brut fiscal se determina potrivit regulilor Codului fiscal si contractului, nu doar prin adunarea transferurilor bancare efectiv primite. Pot exista ajustari sau situatii speciale care trebuie tratate separat.

Cum completezi declaratia daca primesti chiria in euro?

Daca chiria este exprimata in valuta, venitul anual trebuie determinat in lei potrivit regulilor fiscale aplicabile.

Pentru inchirierea obisnuita cu chiria exprimata in valuta, Codul fiscal prevede utilizarea cursului de schimb mediu anual comunicat de Banca Nationala a Romaniei pentru anul de realizare a venitului, in conditiile legii.

Nu utiliza automat cursul din ziua depunerii Declaratiei unice sau cursul unei singure plati lunare.

Pentru calculul dedicat acestei situatii, consulta procedura privind declararea chiriei incasate in euro.

Trebuie sa platesti si CASS pentru chirii?

Nu orice venit din chirii genereaza automat CASS. Obligatia depinde de nivelul veniturilor relevante si de regulile de cumulare prevazute de Codul fiscal.

Pentru veniturile realizate in 2025, plafoanele anuale relevante pentru CASS sunt stabilite prin raportare la 6, 12 si 24 de salarii minime brute pe tara, potrivit regulilor aplicabile acelui an fiscal.

La verificarea plafonului se pot lua in considerare si alte categorii de venituri prevazute de lege, nu numai venitul net din inchirierea unei singure locuinte.

Daca se atinge un plafon relevant, baza de calcul si contributia datorata se stabilesc conform regulilor aplicabile. Pentru aceste venituri, cota CASS este de 10% din baza legala de calcul.

Nu confunda impozitul pe chirie cu CASS: sunt obligatii fiscale diferite, iar una poate fi datorata fara cealalta, in functie de situatie.

Trebuie sa depui si C168 daca depui D212?

Da, atunci cand exista obligatia inregistrarii contractului de inchiriere. Cele doua formulare au scopuri diferite:

Pentru inchirierea obisnuita, contractul si modificarile sale se inregistreaza, de regula, in termen de 30 de zile de la incheiere sau modificare, potrivit art. 83 din Codul fiscal.

In cazul unui imobil detinut in comun, contractul sau actul de modificare desemneaza persoana care indeplineste obligatia de inregistrare, potrivit legii.

Consulta separat inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF.

Unde depui Declaratia unica pentru chirii?

Declaratia unica se depune la ANAF prin una dintre modalitatile acceptate oficial:

• prin Spatiul Privat Virtual (SPV), folosind serviciile electronice ANAF;
• prin serviciul de depunere a declaratiilor disponibil pe portalul e-guvernare.ro, in conditiile tehnice si de semnatura aplicabile;
• in format hartie, la registratura organului fiscal competent;
• prin posta, cu confirmare de primire.

Aplicatia ANAF permite completarea asistata a formularului 212. Dupa completare, urmeaza transmiterea declaratiei prin canalul de depunere ales.

Nu confunda salvarea unui formular cu depunerea lui. Pastreaza dovada transmiterii si verifica recipisa de validare.

Ce faci daca ai gresit Declaratia unica?

Declaratia unica poate fi corectata prin depunerea unei declaratii rectificative, conform instructiunilor formularului si prevederilor Codului de procedura fiscala.

Rectificarea trebuie sa reflecte datele corecte pentru anul fiscal vizat. Verifica ce capitol si ce informatii sunt rectificate si nu modifica alte date fara motiv.

Daca eroarea priveste venitul brut, conversia valutara, categoria de venit sau CASS, recalculeaza obligatiile fiscale inainte de transmitere.

Ce situatii necesita atentie suplimentara?

Chiria este platita de o firma

Atunci cand platitorul este o persoana juridica sau o entitate cu obligatia de a conduce evidenta contabila, se aplica, de regula, retinerea impozitului la sursa cu caracter final. Proprietarul trebuie sa verifice separat eventuala obligatie CASS si exceptiile prevazute de lege.

Ai inchiriat numai cateva luni

Venitul anual se determina pentru perioada relevanta a contractului, potrivit regulilor fiscale. Nu inmulti automat chiria lunara cu 12 daca locuinta nu a fost inchiriata pe tot parcursul anului.

Ai mai multe contracte de inchiriere

Verifica declararea veniturilor pe sursele relevante, conform structurii formularului 212. Pentru CASS, analizeaza veniturile cumulate care intra in calculul plafonului.

Inchiriezi in scop turistic sau pe termen scurt

Nu aplica automat regulile exemplului de inchiriere clasica. Veniturile din inchirierea pe termen scurt si cele din activitati de cazare pot avea un tratament fiscal distinct, inclusiv in urma modificarilor legislative aplicabile din 2026.

Cat costa depunerea formularului 212?

Depunerea Declaratiei unice la ANAF nu presupune o taxa administrativa pentru formular.

Separat, contribuabilul trebuie sa plateasca impozitul pe venit si CASS, daca acestea sunt datorate. Eventualele servicii de contabilitate sau consultanta sunt costuri private, nu taxe obligatorii pentru depunerea formularului.

Ce greseli trebuie evitate?

• Declararea veniturilor pentru anul gresit.
• Confundarea formularului C168 cu Declaratia unica D212.
• Depunerea unei declaratii estimative pentru impozitul pe chirie, desi aceasta etapa a fost eliminata incepand cu 2025.
• Calcularea impozitului ca 10% din venitul brut, fara aplicarea cotei forfetare de 20% in cazul obisnuit.
• Folosirea unui curs valutar necorespunzator.
• Declararea din nou a impozitului final retinut la sursa de o firma, fara verificarea regimului aplicabil.
• Omiterea verificarii plafonului CASS.
• Confundarea formularului salvat cu declaratia efectiv transmisa si validata.
• Aplicarea regulilor din 2025 veniturilor realizate in 2026 fara verificarea modificarilor legislative.

Concluzie: pentru veniturile din chirii realizate in 2025 si declarabile de proprietar, formularul 212 se completeaza pe baza datelor contractuale, cu determinarea venitului net, a impozitului si a eventualei CASS. Contractul de inchiriere se inregistreaza separat prin C168, iar pentru fiecare an fiscal trebuie folosite regulile aplicabile veniturilor acelui an.