Cum completezi formularul 212 pentru veniturile din chirii si il depui online la ANAF

Daca ai inchiriat un apartament, o casa, un garaj sau un alt bun din patrimoniul personal, poti avea obligatia de a completa Declaratia unica D212 pentru veniturile obtinute. Formularul se depune la ANAF si permite declararea impozitului pe venit si, atunci cand sunt indeplinite conditiile legale, a contributiei de asigurari sociale de sanatate (CASS).

Acest ghid explica completarea efectiva a formularului 212 pentru chirii, nu toate obligatiile proprietarului. Pentru imaginea completa privind contractul, impozitul si declararea veniturilor, consulta ghidul general pentru declararea veniturilor din chirii.

Cine trebuie sa completeze formularul 212 pentru chirii?

Declaratia unica se completeaza de persoanele fizice care au obligatia declararii impozitului sau contributiilor sociale pentru veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor. O situatie obisnuita este inchirierea unei locuinte catre o alta persoana fizica.

Nu toate contractele de inchiriere genereaza aceeasi obligatie de declarare a impozitului. Cand chiriasul este o persoana juridica sau o alta entitate care are obligatia conducerii evidentei contabile, impozitul pentru anumite venituri din chirii este retinut la sursa si are caracter final. In aceasta situatie, proprietarul nu declara din nou acel impozit prin D212, dar poate avea obligatia declararii CASS, in functie de veniturile relevante si de regulile fiscale aplicabile.

Veniturile din inchirierea in scop turistic, arenda si alte categorii cu reguli speciale trebuie analizate separat. Nu selecta automat aceeasi incadrare fiscala pentru toate formele de inchiriere.

Ce pregatesti inainte sa completezi Declaratia unica?

Pentru completarea corecta a formularului, pregateste urmatoarele informatii:

• Datele de identificare fiscala ale contribuabilului, inclusiv CNP sau NIF, dupa caz.
• Contractul de inchiriere si eventualele acte aditionale.
• Perioada pentru care ai obtinut venituri in anul fiscal declarat.
• Valoarea chiriei si moneda prevazuta in contract.
• Informatiile necesare stabilirii venitului brut si venitului net fiscal.
• Situatia celorlalte venituri relevante pentru verificarea obligatiei CASS.
• Datele fiscale precompletate de ANAF, daca sunt disponibile in SPV.

Acestea sunt informatii si documente utile pentru completare, nu o lista de anexe care trebuie incarcate obligatoriu impreuna cu fiecare declaratie. Formularul D212 se completeaza pe baza situatiei fiscale reale a contribuabilului.

Cum completezi Declaratia unica D212 pentru veniturile din chirii?

Pasul 1. Deschide formularul D212

Acceseaza portalul oficial ANAF pentru declaratii si selecteaza formularul 212 aferent anului fiscal pe care trebuie sa il declari. Pentru declaratia utilizata in 2026, ANAF pune la dispozitie formularul electronic conform OPANAF nr. 2736/2025.

Nu utiliza un formular dintr-un an anterior fara sa verifici daca este versiunea aplicabila. Structura si instructiunile declaratiei se pot modifica.

Pasul 2. Completeaza datele contribuabilului

Verifica datele de identificare si selecteaza tipul corect al declaratiei: initiala sau rectificativa, dupa caz. Daca depui pentru prima data declaratia aferenta anului fiscal respectiv, foloseste varianta initiala, cu exceptia situatiilor speciale prevazute de formular.

Pasul 3. Verifica informatiile precompletate

ANAF pune la dispozitie o functie de precompletare a formularului D212 pe baza datelor fiscale existente in sistemele institutiei. Aceasta poate include informatii din contractele de inchiriere inregistrate prin formularul C168 si din declaratiile fiscale disponibile.

La deschiderea formularului, poti utiliza optiunea de precompletare sau poti continua cu introducerea manuala a datelor. Precompletarea nu inseamna depunerea declaratiei. Verifica fiecare informatie importata, corecteaza diferentele si adauga veniturile care lipsesc.

Pasul 4. Selecteaza categoria de venit

In sectiunea Venituri realizate, utilizeaza optiunea de adaugare a unui venit din Romania si selecteaza categoria corespunzatoare cedarii folosintei bunurilor, pentru veniturile din chirii care trebuie declarate in aceasta sectiune.

Completeaza informatiile solicitate pentru sursa de venit si anul fiscal. Daca ai mai multe surse de venit, foloseste functionalitatea formularului pentru adaugarea acestora si verifica fiecare inregistrare separat.

Pasul 5. Stabileste venitul declarat

Introdu valorile cerute de formular conform contractului, documentelor si regulilor fiscale aplicabile. Pentru inchirierile obisnuite din patrimoniul personal, altele decat situatiile cu regim special, venitul net fiscal se determina prin deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 20% din venitul brut, iar impozitul este de 10% din venitul net impozabil.

Exemplu orientativ: pentru un venit brut anual fiscal de 30.000 lei, cheltuiala forfetara de 20% este 6.000 lei, venitul net este 24.000 lei, iar impozitul calculat la 10% este 2.400 lei. Exemplul presupune ca venitul se incadreaza in regimul obisnuit de impunere si nu exista retinere finala a impozitului la sursa.

Daca chiria este exprimata in valuta, se aplica regulile fiscale de conversie relevante pentru anul si categoria de venit. Pentru aceasta situatie consulta declararea chiriilor incasate in valuta.

Pasul 6. Completeaza datele privind CASS, daca este cazul

Obligatia de plata a contributiei de asigurari sociale de sanatate se stabileste in functie de veniturile relevante si de plafoanele legale aplicabile anului fiscal. La verificarea incadrarii pot conta si alte venituri, nu doar chiriile.

Nu presupune ca impozitul pe chirii si CASS sunt acelasi lucru. Verifica separat sectiunea dedicata contributiei de sanatate si sumarul obligatiilor fiscale afisat de formular.

Pasul 7. Controleaza datele introduse

Verifica anul fiscal, categoria de venit, toate sursele introduse, sumele, eventualele contributii si tipul declaratiei. Formularul electronic ANAF poate efectua calcule si validari, dar responsabilitatea pentru corectitudinea si caracterul complet al datelor apartine contribuabilului.

Dupa verificare, foloseste functia formularului pentru generarea documentului electronic destinat depunerii.

Cum depui online formularul 212 prin SPV?

1. Autentifica-te in contul personal SPV de pe portalul ANAF.
2. Acceseaza serviciul pentru depunerea Declaratiei unice si a altor formulare pentru persoane fizice.
3. Pregateste fisierul generat si validat prin aplicatia oficiala.
4. Transmite documentul utilizand optiunea de depunere disponibila.
5. Verifica mesajele si recipisa de validare primita dupa transmitere.

O declaratie transmisa nu este automat o declaratie validata. Daca recipisa indica erori, corecteaza formularul si retransmite-l. Pastreaza recipisa fara erori ca dovada a depunerii corecte.

Pana cand depui Declaratia unica pentru chirii?

Regula generala este depunerea formularului D212 pana la 25 mai inclusiv a anului urmator celui in care au fost realizate veniturile, sub rezerva regulilor privind zilele nelucratoare si a eventualelor modificari legislative.

• Pentru veniturile realizate in 2025, termenul general a fost 25 mai 2026.
• Pentru veniturile realizate in 2026, termenul general rezultat din legislatia consultata este 25 mai 2027, daca nu intervin modificari.

Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF este o obligatie distincta, cu propriul termen. Pentru procedura C168, consulta inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF.

Cat costa depunerea Declaratiei unice?

Formularul 212 este pus gratuit la dispozitia contribuabililor de ANAF. Depunerea declaratiei nu trebuie confundata cu plata impozitului sau a contributiilor sociale care rezulta din situatia fiscala declarata.

Pe langa transmiterea electronica prin SPV, ANAF prevede si depunerea pe hartie la registratura organului fiscal competent sau transmiterea prin posta, cu confirmare de primire. Depunerea electronica este recomandata pentru verificarea mai usoara a validarii.

Cum verifici daca Declaratia unica a fost acceptata?

Dupa transmiterea electronica, intra in sectiunea Mesaje din SPV si identifica recipisa aferenta formularului depus. Verifica daca documentul a fost validat fara erori.

Daca ai primit o recipisa cu erori de validare, trebuie sa corectezi declaratia si sa o transmiti din nou. Daca formularul a fost deja depus valid, dar ai descoperit ulterior informatii incorecte, poate fi necesara depunerea unei declaratii rectificative.

Ce greseli trebuie sa eviti?

• Selectarea unui an fiscal gresit.
• Confundarea formularului C168 pentru inregistrarea contractului cu formularul D212 pentru declararea obligatiilor fiscale.
• Declararea din nou a unui impozit retinut la sursa cu caracter final.
• Omiterea unor surse de venit care trebuie declarate.
• Preluarea datelor precompletate fara verificarea lor.
• Aplicarea gresita a conversiei valutare.
• Omiterea verificarii obligatiei CASS.
• Considerarea unei declaratii cu erori de validare drept depusa corect.

Daca situatia ta include venituri din mai multe categorii, inchirieri cu regim special sau venituri din strainatate, verifica instructiunile oficiale ale formularului corespunzator anului fiscal.