Contract de donatie imobil in 2026 – acte, costuri, notar si intabulare

Un apartament, o casa, un teren sau un alt drept real imobiliar poate fi transmis gratuit prin donatie, dar contractul trebuie incheiat in forma autentica notariala. O simpla intelegere scrisa intre parti nu inlocuieste actul autentic cerut de lege.

Inainte de semnare, notarul verifica identitatea partilor, dreptul donatorului asupra imobilului, situatia din cartea funciara, situatia fiscala si celelalte conditii necesare pentru actul concret. Pentru autentificarea transferului unui drept real imobiliar, notarul solicita extras de carte funciara pentru autentificare.

Cand se poate face donatia unui imobil?

Donatia presupune ca donatorul transmite cu titlu gratuit un drept catre donatar, cu intentia de a-l gratifica. Pentru un imobil, trebuie verificat ca persoana care doneaza are dreptul de a dispune de bun si ca transferul poate fi inscris in cartea funciara.

• donatorul trebuie sa aiba dreptul de a dispune de imobilul sau de dreptul real care face obiectul donatiei;
• partile trebuie sa aiba capacitatea ceruta de lege pentru actul incheiat;
• donatia trebuie acceptata in conditiile prevazute de Codul civil;
• situatia juridica a imobilului trebuie sa permita autentificarea si inscrierea dreptului dobandit;
• daca exista ipoteci, interdictii, litigii, dezmembraminte ale proprietatii sau alte sarcini, notarul verifica efectul acestora asupra operatiunii.

Ce acte sunt necesare pentru contractul de donatie?

Lista exacta depinde de tipul imobilului, modul in care a fost dobandit, situatia cadastrala, starea civila a partilor si eventualele sarcini. In mod obisnuit, sunt relevante urmatoarele documente:

• actele de identitate ale donatorului si donatarului;
• actul de proprietate al imobilului, de exemplu contract, certificat de mostenitor, hotarare judecatoreasca sau alt titlu valabil;
• datele cadastrale si de carte funciara ale imobilului;
• certificatul de atestare fiscala local pentru bunul instrainat, in conditiile Codului de procedura fiscala;
• acte de stare civila sau documente care dovedesc relatia de rudenie, atunci cand aceasta este relevanta pentru tratamentul fiscal;
• procura autentica, daca una dintre parti este reprezentata si reprezentarea este permisa in situatia concreta;
• alte documente solicitate justificat de notar in functie de particularitatile imobilului.

Daca situatia cadastrala sau inscrierea in cartea funciara trebuie rezolvata inaintea donatiei, poate fi necesara o operatiune separata de intabulare a imobilului.

Cine obtine extrasul de carte funciara pentru autentificare?

Pentru actele notariale prin care se transmite un drept real imobiliar, notarul public solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare. Potrivit Legii nr. 7/1996, extrasul este valabil 10 zile lucratoare de la inregistrarea cererii.

Pe perioada valabilitatii extrasului pentru autentificare, cartea funciara este protejata pentru operatiunea pentru care documentul a fost solicitat, in conditiile legii. Un extras de informare obtinut de proprietar nu inlocuieste extrasul pentru autentificare solicitat de notar.

Daca vrei doar sa verifici anterior situatia imobilului, poti consulta procedura separata pentru obtinerea extrasului de carte funciara online.

Cum se face donatia la notar, pas cu pas?

1. Transmiti notarului documentele imobilului si datele partilor.
2. Notarul verifica titlul de proprietate, cartea funciara, situatia fiscala si conditiile juridice ale transferului.
3. Notarul solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare.
4. Se stabileste continutul contractului, inclusiv obiectul exact al donatiei si eventualele clauze permise de lege.
5. Partile isi exprima consimtamantul, iar contractul este autentificat.
6. Notarul solicita din oficiu inscrierea actului in cartea funciara, potrivit Legii cadastrului.
7. Donatarul indeplineste ulterior obligatiile fiscale locale privind declararea bunului dobandit.

Cat costa un contract de donatie imobil in 2026?

Nu exista un pret unic pentru toate donatiile. Costul final depinde de valoarea si tipul imobilului, natura dreptului transmis, calitatea partilor si operatiunile de publicitate imobiliara necesare.

• onorariul notarial, calculat potrivit normelor privind onorariile minimale si situatiei concrete;
• tarifele aferente extrasului pentru autentificare si inscrierii dreptului in cartea funciara;
• eventuale costuri pentru cadastru sau alte operatiuni prealabile, daca situatia imobilului necesita actualizare;
• impozitul aferent transferului, atunci cand operatiunea nu se incadreaza intr-o exceptie legala.

Notarul poate calcula suma exacta numai dupa ce cunoaste valoarea imobilului, actele, relatia dintre parti si dreptul care urmeaza sa fie transmis.

Se plateste impozit pentru donatia unui imobil?

Codul fiscal prevede expres ca impozitul pentru transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal nu se datoreaza la donatia intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv si intre soti.

Daca donatia este facuta catre o persoana care nu intra in aceasta categorie, nu presupune automat ca beneficiaza de aceeasi exceptie. Notarul stabileste tratamentul fiscal aplicabil actului concret conform Codului fiscal in vigoare la data autentificarii.

Este necesar certificatul fiscal pentru donatie?

Da. Pentru instrainarea dreptului de proprietate asupra unei cladiri sau unui teren, proprietarul trebuie sa prezinte certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local, in conditiile art. 159 din Codul de procedura fiscala.

Certificatul trebuie sa reflecte situatia fiscala necesara transferului. Lipsa conditiilor fiscale cerute de lege poate impiedica autentificarea valabila a actului.

Este obligatoriu certificatul energetic la orice donatie?

Nu trebuie tratat automat ca document obligatoriu pentru orice contract de donatie. Legea nr. 372/2005 stabileste expres obligatiile privind certificatul de performanta energetica pentru situatii precum vanzarea si inchirierea cladirilor sau unitatilor de cladire. Pentru o donatie, lista finala a documentelor trebuie confirmata de notar in functie de natura bunului si de situatia concreta.

Ce se intampla dupa semnarea contractului?

Notarul public care autentifica actul prin care se transmite dreptul real imobiliar are obligatia de a solicita din oficiu inscrierea acestuia in cartea funciara. Codul civil leaga dobandirea drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara de inscrierea acestora, sub rezerva exceptiilor prevazute de lege.

Daca imobilul nu are documentatia necesara pentru inscriere, problema cadastrala trebuie rezolvata. Pentru o casa sau un teren cu situatie neactualizata poate fi utila si procedura de realizare sau actualizare a cadastrului.

Trebuie declarat imobilul la taxe locale dupa donatie?

Da. Persoana care dobandeste o cladire trebuie sa depuna declaratia fiscala la organul fiscal local competent in 30 de zile de la data dobandirii. Pentru terenuri exista, de asemenea, obligatii declarative potrivit regulilor din Codul fiscal.

Inscrierea in cartea funciara si declararea la directia de taxe si impozite locale sunt operatiuni distincte; faptul ca notarul solicita intabularea nu inseamna ca noul proprietar trebuie sa ignore obligatiile fiscale locale.

Donatia poate fi revocata dupa semnare?

Donatia nu poate fi retrasa pur si simplu pentru ca donatorul s-a razgandit. Codul civil prevede cazuri determinate in care donatia poate fi revocata, inclusiv pentru ingratitudine si pentru neexecutarea fara justificare a sarcinilor asumate de donatar.

Daca problema este tocmai desfiintarea unei donatii deja facute, intentia este diferita de incheierea contractului si trebuie analizata procedura pentru revocarea unei donatii.

Greseli frecvente la donarea unui imobil

• presupunerea ca un contract semnat intre parti este suficient fara autentificare notariala;
• prezentarea unui act de proprietate care nu corespunde situatiei cadastrale actuale;
• ignorarea ipotecilor, interdictiilor, uzufructului sau a altor sarcini inscrise in cartea funciara;
• presupunerea ca orice donatie este automat scutita de impozitul aferent transferului;
• confundarea extrasului de carte funciara pentru informare cu extrasul pentru autentificare solicitat de notar;
• omiterea declararii fiscale a imobilului dupa dobandire.