Cumparare apartament in 2026: acte de verificat, certificat fiscal si pasii la notar

Inainte sa platesti integral pretul unui apartament, verifica documentele care dovedesc cine este proprietarul, daca datele cadastrale corespund locuintei si daca in cartea funciara exista ipoteci, interdictii sau alte sarcini. Pentru contractul final, notarul verifica actele si solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare.

In 2026 exista o cerinta fiscala importanta si pentru cumparator: din 25 februarie 2026, cumparatorul trebuie sa dovedeasca achitarea obligatiilor datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde isi are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, dupa caz. Dovada se face prin certificat de atestare fiscala sau prin verificarea electronica a situatiei obligatiilor fiscale.

Ce acte verifici inainte sa cumperi apartamentul?

Documentele nu sunt toate emise pe numele cumparatorului. O parte importanta a dosarului trebuie pregatita de vanzator, iar cumparatorul trebuie sa verifice existenta si concordanta lor.

• actul de proprietate al vanzatorului: contract de vanzare, donatie, certificat de mostenitor, act de partaj sau alt titlu valabil, dupa caz;
• documentatia cadastrala si identificarea apartamentului prin numar cadastral si carte funciara;
• situatia actuala din cartea funciara;
• certificatul de atestare fiscala necesar vanzatorului pentru instrainare;
• certificatul de performanta energetica;
• adeverinta asociatiei de proprietari, daca apartamentul este intr-un condominiu cu asociatie;
• actele de identitate si, dupa caz, documentele privind reprezentarea sau situatia matrimoniala cerute de notar.

Pentru perspectiva completa asupra documentelor pe care trebuie sa le pregateasca proprietarul, poti consulta si procedura privind actele necesare la vanzarea unui apartament.

Ce verifici in cartea funciara?

Cartea funciara este esentiala pentru verificarea situatiei juridice a apartamentului. Inainte de tranzactie este util sa verifici:

• daca vanzatorul figureaza ca titular al dreptului;
• numarul cadastral si descrierea imobilului;
• suprafata si datele de identificare inscrise;
• ipoteci sau privilegii;
• interdictii de instrainare sau grevare;
• alte notari sau sarcini relevante pentru tranzactie.

Pentru o verificare preliminara se poate obtine un extras pentru informare. Procedura separata despre extrasul de carte funciara online explica modul de obtinere a documentului pentru informare.

Extrasul pentru informare nu trebuie confundat cu extrasul de carte funciara pentru autentificare. Acesta din urma este solicitat de notarul public pentru contractul de vanzare.

Cumparatorul are nevoie de certificat fiscal in 2026?

Da. Codul de procedura fiscala a fost modificat prin OUG nr. 7/2026. Pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra unei cladiri, cumparatorul trebuie sa prezinte un certificat de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor de plata datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale in care isi are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, dupa caz.

Certificatul poate fi inlocuit de verificarea electronica a situatiei obligatiilor fiscale. Actele de instrainare incheiate cu incalcarea cerintelor fiscale aplicabile vanzatorului si cumparatorului sunt nule de drept.

Certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local se elibereaza in cel mult 2 zile lucratoare de la solicitare si este valabil 30 de zile de la emitere.

Ce situatie fiscala trebuie sa aiba vanzatorul?

Proprietarul care vinde apartamentul trebuie sa dovedeasca achitarea obligatiilor de plata datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde este inregistrat fiscal imobilul. Pentru bunul vandut, legea prevede si achitarea impozitului datorat pentru anul instrainarii, cu exceptiile stabilite de Codul de procedura fiscala.

Si in cazul vanzatorului, prezentarea certificatului fiscal poate fi inlocuita de verificarea electronica a situatiei obligatiilor fiscale.

Cine obtine extrasul de carte funciara pentru autentificare?

Notarul public solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare. Cumparatorul nu trebuie sa il obtina ca pe un extras obisnuit de informare.

Legea cadastrului prevede ca extrasul pentru autentificare este valabil 10 zile lucratoare de la inregistrarea cererii. In perioada de valabilitate sunt aplicabile regulile speciale de protectie a operatiunii pentru care extrasul a fost solicitat.

Trebuie sa primesti certificatul energetic?

Da. Proprietarul trebuie sa puna la dispozitia potentialului cumparator, inainte de incheierea contractului, o copie a certificatului de performanta energetica, pentru ca acesta sa cunoasca performanta energetica a apartamentului.

La incheierea contractului de vanzare-cumparare, proprietarul trebuie sa transmita certificatul in original noului proprietar. Legea nr. 372/2005 prevede ca nerespectarea obligatiei de informare anterioare contractului atrage nulitatea relativa a contractului.

Cum verifici datoriile la asociatia de proprietari?

Pentru apartamentele din condominii, vanzatorul trebuie sa prezinte notarului adeverinta asociatiei de proprietari. Aceasta arata daca sunt achitate cotele de contributie la cheltuielile asociatiei si, daca exista restante, cuantumul debitelor.

Adeverinta are valabilitate de 30 de zile calendaristice.

Existenta unei datorii nu inseamna automat ca apartamentul nu poate fi cumparat. Legea permite autentificarea actului daca dobanditorul accepta expres preluarea integrala a debitelor vanzatorului catre asociatie si, dupa caz, catre furnizorii de utilitati prevazuti de lege. Pentru cumparator, o astfel de clauza trebuie inteleasa si evaluata inainte de semnare.

Care sunt pasii corecti pentru cumpararea apartamentului?

1. Identifica exact apartamentul si persoana care il vinde.
2. Verifica actul prin care vanzatorul a dobandit proprietatea.
3. Compara datele din acte cu documentatia cadastrala si cartea funciara.
4. Verifica ipotecile, interdictiile si celelalte sarcini inscrise.
5. Verifica certificatul energetic si situatia asociatiei de proprietari.
6. Pregateste propria situatie fiscala locala conform regulii aplicabile cumparatorului din 2026.
7. Transmite notarului documentele pentru verificarea dosarului.
8. Notarul solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare.
9. Semneaza contractul autentic numai dupa clarificarea pretului, modalitatii de plata si a eventualelor sarcini.
10. Dupa autentificare, notarul solicita din oficiu inscrierea dreptului dobandit in cartea funciara.

Ce costuri trebuie luate in calcul?

Nu exista un cost unic pentru cumpararea unui apartament. Suma depinde de valoarea imobilului, operatiunile notariale necesare si eventualele inscrieri suplimentare.

Costurile pot include:

• onorariul notarial pentru autentificarea contractului, calculat potrivit normelor privind onorariile notariale;
• tariful de 0,15% din valoarea din act pentru intabularea dreptului in favoarea unei persoane fizice, potrivit tarifelor ANCPI, cu aplicarea regulilor de calcul si a tarifului minim prevazut de acestea;
• costuri suplimentare daca tranzactia necesita alte acte sau operatiuni distincte.

Solicita notarului o estimare concreta inainte de semnare, deoarece valoarea tranzactiei si particularitatile dosarului influenteaza costul final.

Cand trebuie sa fii mai atent la dosarul apartamentului?

Sunt necesare verificari suplimentare atunci cand:

• apartamentul este ipotecat sau sunt inscrise interdictii;
• suprafata ori compartimentarea reala nu corespunde documentelor cadastrale;
• exista mai multi coproprietari;
• proprietatea provine din mostenire, donatie sau partaj;
• una dintre parti este reprezentata prin mandatar;
• exista datorii la asociatia de proprietari;
• datele din actul de proprietate nu corespund celor din cartea funciara.

Prezenta unei ipoteci nu trebuie tratata automat ca o interdictie absoluta de cumparare. Modul in care sarcina se stinge, se radiaza sau este tratata in cadrul tranzactiei trebuie stabilit legal inainte de semnare, in functie de inscrierile existente si de titularii drepturilor respective.

Ce urmeaza dupa semnarea contractului?

Notarul care a intocmit actul prin care se transmite dreptul real imobiliar este obligat sa ceara din oficiu inscrierea acestuia in cartea funciara. Cererea este transmisa in ziua intocmirii actului sau cel tarziu in urmatoarea zi lucratoare, potrivit Legii nr. 7/1996.

Dupa preluarea apartamentului, trebuie actualizate relatiile administrative legate de locuinta. Pentru condominii, poti continua cu procedura privind inscrierea la asociatia de proprietari dupa cumparare.