Vanzare apartament in 2026: actele necesare, certificatul fiscal si pasii la notar

Vanzarea unui apartament se pregateste inainte de programarea finala la notar. Vanzatorul trebuie sa aiba dreptul de proprietate clar, apartamentul inscris in cartea funciara si documentele fiscale si tehnice cerute de lege. In 2026 exista si o modificare importanta: cumparatorul trebuie sa isi dovedeasca situatia fiscala locala, prin certificat de atestare fiscala sau prin verificarea electronica a obligatiilor, dupa caz.

Ce acte sunt necesare pentru vanzarea apartamentului?

Dosarul exact poate varia in functie de modul in care ai dobandit apartamentul, existenta unei ipoteci, starea civila si situatia juridica a imobilului, dar pentru o vanzare obisnuita trebuie pregatite cel putin urmatoarele categorii de documente:

• actele de identitate ale partilor;
• actul de proprietate, cum ar fi contractul de vanzare, contractul de donatie, certificatul de mostenitor, actul de partaj sau alt titlu valabil, dupa caz;
• documentatia cadastrala si datele de carte funciara ale apartamentului;
• certificatul de atestare fiscala necesar vanzatorului;
• certificatul de performanta energetica;
• adeverinta asociatiei de proprietari, pentru apartamentele situate intr-un condominiu cu asociatie;
• alte inscrisuri cerute de notar in functie de situatia concreta a proprietatii si a partilor.

Daca apartamentul nu este corect inscris in evidentele de cadastru si carte funciara, trebuie rezolvata mai intai situatia cadastrala. Pentru cazurile in care imobilul nu este inca inscris corect, consulta procedura despre intabularea imobilului.

Ce certificat fiscal trebuie prezentat la vanzare?

Pentru instrainarea apartamentului, proprietarul trebuie sa prezinte certificatul de atestare fiscala emis de organul fiscal local competent. Potrivit Codului de procedura fiscala, certificatul fiscal local se emite in cel mult 2 zile lucratoare de la solicitare si este valabil 30 de zile de la emitere.

Din 25 februarie 2026, regula fiscala este mai stricta pentru tranzactiile cu imobile. Vanzatorul trebuie sa dovedeasca achitarea tuturor obligatiilor de plata datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde este inregistrat fiscal bunul, iar pentru apartamentul vandut trebuie achitat si impozitul datorat pentru anul in care are loc instrainarea, in situatiile prevazute de lege.

Cumparatorul trebuie, la randul sau, sa dovedeasca achitarea obligatiilor datorate bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale in care isi are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, dupa caz. Pentru ambele parti, prezentarea certificatului poate fi inlocuita de verificarea electronica a situatiei obligatiilor fiscale, atunci cand aceasta verificare este disponibila.

Codul de procedura fiscala prevede nulitatea de drept a actului incheiat cu nerespectarea acestor conditii fiscale, astfel ca situatia fiscala trebuie verificata inainte de autentificare.

Cine obtine extrasul de carte funciara pentru autentificare?

Extrasul de carte funciara pentru autentificare este solicitat de notarul public, nu de vanzator ca un extras obisnuit de informare. Legea cadastrului stabileste o valabilitate de 10 zile lucratoare de la inregistrarea cererii.

In perioada de valabilitate a extrasului, cartea funciara este protejata fata de alte inscrieri, cu exceptiile prevazute de lege, pentru ca notarul sa poata finaliza actul pentru care extrasul a fost solicitat.

Actele notariale prin care se transmite un drept real imobiliar se incheie, ca regula, numai daca imobilul este inscris in cartea funciara. Daca ai nevoie doar sa verifici din timp proprietarul, suprafata sau sarcinile inscrise, poti consulta separat procedura pentru obtinerea extrasului de carte funciara online.

Certificatul energetic este obligatoriu la vanzare?

Da. Pentru apartamentele care se vand, proprietarul trebuie sa puna la dispozitia potentialului cumparator, inainte de incheierea contractului, o copie a certificatului de performanta energetica. La semnarea contractului, certificatul se transmite in original noului proprietar.

Legea prevede ca un contract de vanzare-cumparare incheiat fara respectarea obligatiei de informare privind certificatul de performanta energetica este supus nulitatii relative.

Certificatul de performanta energetica este, in mod obisnuit, valabil 10 ani de la emitere, cu exceptia cazului in care sunt efectuate lucrari de renovare majora care modifica performanta energetica. Pentru detalii despre emitere si valabilitate, consulta procedura despre certificatul energetic al imobilului.

Ce adeverinta trebuie obtinuta de la asociatia de proprietari?

Pentru un apartament dintr-un condominiu, vanzatorul trebuie sa dovedeasca situatia cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei si a utilitatilor publice. Adeverinta emisa de asociatia de proprietari trebuie sa indice daca obligatiile sunt achitate sau, daca exista restante, cuantumul acestora.

Adeverinta are valabilitate de 30 de zile calendaristice si se prezinta notarului in original, in conditiile prevazute de Legea nr. 196/2018.

Contrar unei informatii frecvent repetate, existenta unei datorii la asociatie nu face imposibila in orice situatie vanzarea. Notarul poate autentifica actul daca dobanditorul accepta expres sa preia integral debitele vanzatorului catre asociatie si, dupa caz, catre furnizorii de utilitati prevazuti de lege.

Daca imobilul nu are asociatie constituita sau nu exista presedinte si administrator in functie, legea permite o procedura alternativa: vanzatorul declara situatia pe propria raspundere si prezinta documentele privind utilitatile si eventualele datorii cerute de lege.

Ce taxe si costuri apar la vanzarea apartamentului?

Costul total nu poate fi stabilit corect fara valoarea tranzactiei si situatia juridica a apartamentului. Pot exista mai multe componente:

• impozitul pe transferul proprietatii, atunci cand vanzatorul este persoana fizica si tranzactia intra sub incidenta art. 111 din Codul fiscal;
• onorariul notarial, stabilit potrivit normelor privind onorariile notariale si serviciilor efectiv prestate;
• tariful de carte funciara pentru inscrierea dreptului cumparatorului;
• eventuale costuri pentru cadastru, certificat energetic, procuri sau radierea unor sarcini, daca sunt necesare.

Pentru transferurile imobiliare din patrimoniul personal, Codul fiscal prevede in prezent o cota de 3% din valoarea tranzactiei pentru imobile detinute pana la 3 ani inclusiv si 1% pentru imobile detinute mai mult de 3 ani. Sunt prevazute separat situatii exceptate de lege.

Pentru intabularea unui drept real in favoarea unei persoane fizice, tariful ANCPI este stabilit procentual la valoarea din act, conform tarifelor in vigoare. Notarul poate calcula concret costurile pentru tranzactia ta inainte de semnare.

Care sunt pasii pentru vanzarea apartamentului?

1. Verifica actul de proprietate si corespondenta dintre situatia reala, cadastru si cartea funciara.
2. Verifica eventualele ipoteci, interdictii, litigii sau alte sarcini inscrise.
3. Solicita certificatul de atestare fiscala local si achita obligatiile necesare pentru instrainare.
4. Obtine certificatul de performanta energetica, daca nu exista unul valabil.
5. Solicita adeverinta asociatiei de proprietari si clarifica eventualele datorii.
6. Trimite notarului actele pentru verificare inainte de data semnarii.
7. Asigura-te ca si cumparatorul indeplineste cerinta fiscala locala introdusa in 2026.
8. Notarul solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare.
9. Partile semneaza contractul autentic dupa verificarea conditiilor legale si a modalitatii de plata.
10. Dupa autentificare, notarul solicita din oficiu inscrierea transferului in cartea funciara.

Cand pot fi necesare acte suplimentare?

Lista documentelor se poate extinde atunci cand apartamentul:

• este detinut in coproprietate;
• a fost dobandit prin mostenire, donatie sau partaj;
• este ipotecat ori are alte sarcini inscrise;
• are modificari de suprafata sau compartimentare care nu corespund documentatiei cadastrale;
• este vandut prin mandatar;
• face parte din patrimoniul comun al sotilor sau situatia matrimoniala necesita documente suplimentare.

Notarul stabileste documentele suplimentare dupa analizarea titlului de proprietate, cartii funciare si situatiei partilor. Din acest motiv, este util ca actele sa fie trimise pentru verificare inainte de stabilirea datei finale de semnare.

Ce greseli pot bloca sau amana vanzarea?

• neconcordante intre actul de proprietate, cadastru si cartea funciara;
• lipsa inscrierii imobilului in cartea funciara, in afara exceptiilor legale;
• certificat fiscal expirat sau obligatii fiscale neachitate;
• ignorarea noii obligatii fiscale a cumparatorului aplicabile din 2026;
• certificat energetic lipsa sau necorespunzator;
• adeverinta asociatiei expirata;
• existenta unor datorii la asociatie fara ca acestea sa fie achitate sau preluate conform procedurii legale;
• ipoteci, interdictii sau alte sarcini care nu au fost clarificate inainte de autentificare.

Ce urmeaza dupa vanzarea apartamentului?

Dupa autentificarea contractului, notarul are obligatia sa ceara din oficiu inscrierea actului in cartea funciara, in ziua intocmirii sau cel tarziu in urmatoarea zi lucratoare, potrivit Legii cadastrului.

Noul proprietar al unui apartament din condominiu trebuie sa furnizeze asociatiei de proprietari, in 10 zile lucratoare de la transfer, informatiile necesare pentru calcularea cotelor de contributie si datele sale de contact.