Donatie apartament catre copil: acte, taxe notariale si pasi in 2026

Donatia unui apartament catre copil se face prin contract autentificat de notar. Pentru transferul intre parinte si copil nu se datoreaza impozitul pe transferul proprietatii imobiliare, dar raman de achitat onorariul notarial si tariful de carte funciara. Dosarul obisnuit incepe cu actele de identitate, dovada proprietatii, documentatia cadastrala si situatia fiscala a imobilului; notarul confirma ce documente mai sunt necesare in cazul tau.

Cine poate dona si cine semneaza pentru copil

Poate dona proprietarul apartamentului sau coproprietarul, pentru cota pe care o detine. Daca imobilul este bun comun al sotilor ori exista un regim matrimonial relevant, notarul verifica cine trebuie sa participe la act si ce documente dovedesc dreptul de dispozitie.

Beneficiarul poate fi copil major sau minor. Daca este minor, comunica notarului varsta copilului si situatia reprezentarii inainte de programare. Notarul stabileste cine semneaza pentru copil si daca sunt necesare acte suplimentare, in functie de capacitatea minorului si de situatia familiala.

Ce acte pregatesti pentru notar

Trimite notarului copii sau datele urmatoare pentru verificarea initiala:

• actele de identitate valabile ale donatorului si copilului major sau ale persoanei care il reprezinta;
• certificatul de nastere al copilului, pentru dovedirea relatiei de rudenie si, dupa caz, a reprezentarii;
• actul prin care donatorul a dobandit apartamentul, de exemplu contract, certificat de mostenitor sau hotarare judecatoreasca;
• documentatia cadastrala si datele cartii funciare, daca sunt disponibile;
• certificatul de casatorie si conventia matrimoniala, daca exista si sunt relevante pentru dreptul asupra apartamentului;
• certificatul de atestare fiscala locala al proprietarului, daca notarul nu poate verifica electronic situatia fiscala;
• adeverinta asociatiei de proprietari si dovezile privind utilitatile, daca notarul le solicita pentru dosarul concret.

Notarul solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare. Acesta este diferit de extrasul pentru informare si este solicitat de notar in vederea actului. Daca apartamentul are ipoteca, interdictii, coproprietari sau neconcordante intre acte si cartea funciara, anunta notarul de la inceput: pot fi necesare acorduri ori documente suplimentare.

Certificatul de performanta energetica nu trebuie adaugat automat la lista fara confirmare: intreaba notarul daca este necesar pentru actul si situatia ta.

Verificarea fiscala inainte de semnare

Conform art. 159 alin. (5) din Codul de procedura fiscala, proprietarul care instraineaza imobilul trebuie sa dovedeasca achitarea obligatiilor locale relevante, inclusiv impozitul aferent anului in care se face transferul. Prezentarea certificatului poate fi inlocuita de verificarea electronica a situatiei fiscale.

In 2026, OUG nr. 7/2026 a introdus si o prevedere despre certificatul fiscal al cumparatorilor care dobandesc proprietati. Textul mentioneaza cumparatorii, asa ca, pentru donatie, intreaba notarul daca verifica si situatia fiscala a copilului beneficiar sau daca aceasta conditie nu se aplica donatarului. Confirma acest lucru inainte de stabilirea datei semnarii.

Taxe si costuri pentru donatie

• Impozitul pe transfer: nu se datoreaza pentru donatia intre rude pana la gradul al III-lea inclusiv; relatia parinte-copil se incadreaza in aceasta scutire.
• Onorariul notarial: se calculeaza potrivit normelor privind onorariile minimale, in raport cu valoarea imobilului. Pentru calcul se foloseste valoarea declarata, dar daca este sub valoarea minima din studiul de piata notarial, se poate lua in calcul valoarea din studiu. La onorariu se adauga TVA, dupa caz.
• Tariful de carte funciara: pentru intabularea dreptului in favoarea unei persoane fizice este 0,15% din valoarea relevanta, dar nu mai putin de 60 lei pentru fiecare imobil. Daca valoarea din act nu este disponibila sau este sub valoarea de circulatie prevazuta de tarife, calculul se face la valoarea aplicabila conform tarifului ANCPI.
• Costuri suplimentare: pot exista cheltuieli pentru documente, verificari sau operatiuni care nu sunt incluse in onorariu. Cere notarului un deviz defalcat inainte de semnare.

Nu exista un total universal pentru orice apartament: conteaza valoarea folosita la calcul, zona, documentele deja disponibile si operatiunile necesare. Pentru orientare, compara devizul primit cu normele de onorarii minimale si tarifele de carte funciara.

Pasi de la dosar la cartea funciara

1. Trimite notarului datele apartamentului si actele de baza; cere confirmarea listei complete si a costurilor.
2. Clarifica situatia fiscala locala a donatorului si, daca este cazul, ce verificare se face pentru beneficiar.
3. Notarul verifica titlul de proprietate, cartea funciara, capacitatea partilor si reprezentarea copilului, daca este minor.
4. Notarul solicita extrasul de carte funciara pentru autentificare si redacteaza contractul.
5. Partile semneaza contractul in forma autentica si achita costurile comunicate.
6. Actul este transmis pentru inscrierea dreptului copilului in cartea funciara; solicita apoi confirmarea inscrierii.

Contractul de donatie a unui imobil nu se finalizeaza integral online, deoarece donatia necesita autentificare notariala. Notarul poate preciza ce verificari sau pregatiri documentare se pot face inainte de intalnire si daca partile pot fi reprezentate prin procura autentica.

Situatii care pot schimba dosarul

• Apartament ipotecat sau grevat: cere bancii si notarului sa confirme daca este necesar acordul creditorului si ce conditii trebuie indeplinite.
• Coproprietate: stabileste exact ce cota se doneaza si cine trebuie sa semneze.
• Copil minor: comunica varsta, cine exercita autoritatea parinteasca si orice situatie care poate afecta reprezentarea sau acceptarea donatiei.
• Acte sau inscrieri neconcordante: clarifica diferentele de nume, suprafata, adresa ori cadastru inainte de programarea autentificarii.

Pentru regulile generale ale unui contract de donatie pentru un imobil, consulta si procedura dedicata. Daca vrei sa compari situatia unui apartament cu transferul altui tip de proprietate catre copil, vezi si actele si costurile pentru donatia unui teren catre copil.