Fondul de reparatii este o contributie obligatorie a proprietarilor pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune a blocului. Potrivit art. 71 din Legea nr. 196/2018, suma necesara se aproba anual de proprietarii membri ai asociatiei, reuniti in adunarea generala, pe baza fundamentarii prezentate de comitetul executiv.
Administratorul nu poate stabili singur, dupa propria apreciere, o suma noua pentru fondul de reparatii. Daca pe lista de intretinere apare o contributie pe care nu o intelegi, cere hotararea adunarii generale, bugetul si modul de calcul pentru apartamentul tau.
Este obligatoriu fondul de reparatii la bloc?
Da. Art. 71 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 prevede obligatia proprietarilor membri ai asociatiei de a aproba un fond anual de reparatii, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.
Fondul nu este o taxa stabilita de primarie sau de stat si nu are un cuantum identic pentru toate blocurile. Este o suma administrata de asociatia de proprietari pentru destinatiile prevazute de lege.
Obligatia de a contribui la cheltuielile aferente proprietatii comune nu dispare doar pentru ca un apartament este nelocuit, iar proprietarul nu foloseste zilnic anumite spatii comune. Modul concret de repartizare trebuie insa sa respecte regulile legale aplicabile cheltuielilor respective.
Cine stabileste suma pentru fondul de reparatii?
Legea separa responsabilitatile:
| Cine | Responsabilitate |
|---|---|
| Comitetul executiv | Fundamenteaza si prezinta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului. |
| Adunarea generala | Aproba fondul anual de reparatii, potrivit regulilor de adoptare a hotararilor asociatiei. |
| Administratorul | Gestioneaza evidenta contabila, incasarile si documentele aferente fondului, in limitele atributiilor legale si ale hotararilor adoptate. |
| Cenzorul sau comisia de cenzori | Verifica gestiunea financiar-contabila si respectarea regulilor aplicabile. |
| Proprietarul | Achita contributia legal stabilita si poate verifica documentele si calculul sumelor. |
O majorare trebuie sa aiba o justificare verificabila si sa rezulte din procedura de aprobare aplicabila. Simpla explicatie ca administratorul a decis o suma mai mare nu inlocuieste hotararea adunarii generale.
Cum se calculeaza fondul de reparatii pentru fiecare apartament?
Art. 71 stabileste aprobarea sumei anuale si alimentarea fondului in avans, prin transe lunare egale, inscrise in lista de plata. Legea nu stabileste o valoare fixa in lei pentru fiecare apartament.
Pentru a verifica suma individuala, trebuie analizate hotararea adunarii generale, valoarea anuala aprobata si regula legala de repartizare a cheltuielii. In cazul cheltuielilor aferente proprietatii comune, repartizarea se raporteaza la cota-parte indiviza, conform regulilor aplicabile din Legea nr. 196/2018.
Exemplu exclusiv ilustrativ: daca pentru un bloc s-a aprobat un fond anual de 24.000 lei, alimentarea lunara totala este de 2.000 lei. Pentru un apartament cu o cota-parte indiviza de 2%, contributia ar fi 40 lei lunar, daca aceasta este baza legala de repartizare aplicabila. Exemplul nu reprezinta un tarif oficial si nu poate inlocui verificarea documentelor asociatiei.
Nu confunda impartirea sumei anuale in 12 transe cu impartirea ei in mod egal intre toate apartamentele. Sunt operatiuni diferite.
Pentru ce poate folosi asociatia banii din fond?
Art. 71 alin. (2) permite utilizarea fondului numai pentru:
- Consolidarea condominiului.
- Reabilitarea termica.
- Cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor.
- Repararea si imbunatatirea proprietatii comune.
In functie de situatia tehnica si juridica a cladirii, acestea pot include reparatii la acoperis, terasa, fatada, casa scarii sau instalatiile comune. Faptul ca o lucrare este necesara nu elimina obligatia de a respecta regulile privind aprobarea cheltuielilor, contractarea executantilor si autorizarea lucrarilor, atunci cand autorizarea este ceruta de lege.
Pentru interventiile asupra partilor comune care pot necesita autorizatie, este util sa verifici separat cand este necesara autorizatia pentru lucrari de reparatii.
Ce nu ar trebui platit din fondul de reparatii?
Fondul nu este destinat acoperirii fara justificare a oricarei cheltuieli a asociatiei. Facturile curente pentru utilitati, cheltuielile obisnuite de functionare sau reparatiile exclusiv private nu devin automat cheltuieli ale fondului de reparatii.
De exemplu, repararea unei instalatii aflate exclusiv in proprietatea individuala este, in principiu, responsabilitatea proprietarului. Daca insa o lucrare asupra unui element comun afecteaza proprietatea individuala, art. 31 din Legea nr. 196/2018 contine reguli speciale privind despagubirea si suportarea costurilor.
Fondul de reparatii este acelasi lucru cu fondul de rulment?
Nu. Cele doua fonduri au destinatii si reguli diferite.
| Fond de reparatii | Fond de rulment |
|---|---|
| Este reglementat de art. 71. | Este reglementat de art. 72. |
| Finanteaza lucrarile si destinatiile legale privind proprietatea comuna. | Asigura sumele necesare pentru platile curente ale asociatiei. |
| Se aproba anual si se alimenteaza in transe lunare egale. | Se constituie anticipat si se reintregeste potrivit regulilor legale. |
| Legea prevede reportarea excedentelor neutilizate cu aceeasi destinatie. | Legea prevede restituirea la transmiterea dreptului de proprietate, daca actele de transfer nu stabilesc altfel. |
Nu presupune ca fondul de reparatii se restituie automat la vanzarea apartamentului doar pentru ca fondul de rulment are o regula expresa de restituire. Sunt regimuri juridice diferite.
Cum verifici cati bani are asociatia in fondul de reparatii?
Art. 28 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 recunoaste proprietarilor dreptul de a solicita in scris si de a primi copii dupa documentele asociatiei. Costul multiplicarii copiilor este suportat de solicitant.
Pentru o verificare concreta, solicita:
- Hotararea adunarii generale prin care s-a aprobat fondul anual si, dupa caz, majorarea lui.
- Bugetul de venituri si cheltuieli si fundamentarea sumei necesare.
- Calculul contributiei apartamentului tau, inclusiv cota-parte indiviza folosita.
- Situatia fondului de reparatii: sold initial, incasari, plati si sold final pentru perioada solicitata.
- Documentele justificative ale lucrarilor: contracte, facturi, documente de plata si receptie, dupa caz.
- Extrasele de cont relevante si documentele contabile care permit verificarea utilizarii banilor.
Sumele incasate pentru fondul de reparatii se depun in contul asociatiei, conform art. 71 alin. (3), iar pentru incasare administratorul elibereaza chitanta nominala separata, conform alin. (4). Verifica si daca fondul este evidentiat distinct in documentele contabile.
Nu te limita la soldul comunicat verbal. Comparatia dintre hotararea de aprobare, incasari, documentele de plata si soldul rezultat ofera o imagine mai clara asupra banilor colectati si utilizati.
Cum ceri documentele asociatiei de proprietari?
Nu exista un formular national unic obligatoriu pentru o astfel de solicitare. Poti formula o cerere scrisa catre presedintele asociatiei, cu identificarea apartamentului si a perioadei verificate.
Catre Asociatia de Proprietari [denumirea]
Subsemnatul/Subsemnata [nume], proprietar al apartamentului [numar], solicit, in temeiul art. 28 din Legea nr. 196/2018, copii ale hotararii adunarii generale privind fondul de reparatii pentru anul [an], ale fundamentarii sumei aprobate, ale situatiei incasarilor si platilor fondului si ale documentelor justificative aferente lucrarilor efectuate in perioada [perioada].
Solicit si explicarea modului de calcul al contributiei repartizate apartamentului meu.
Data: [data] | Semnatura: [semnatura]
Depune cererea printr-o modalitate care iti permite sa dovedesti transmiterea si data acesteia. Daca asociatia foloseste un canal electronic pentru corespondenta, il poti utiliza, dar nu exista un portal national unic pentru consultarea fondului fiecarei asociatii.
Ce faci daca suma de pe lista de intretinere este gresita?
Potrivit art. 28 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, proprietarul poate contesta in scris calculul cotei de contributie in 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei trebuie sa raspunda in scris in 10 zile de la primirea contestatiei.
- Fotografiaza sau pastreaza lista de plata si noteaza data afisarii.
- Cere calculul sumei si hotararea care sta la baza contributiei.
- Depune contestatia scrisa in termenul legal, indicand suma si motivul concret.
- Pastreaza dovada depunerii si raspunsul primit.
- Daca problema nu se rezolva, foloseste caile de verificare si sesizare prevazute de lege.
Pentru redactarea contestatiei si solicitarea corectarii unei sume calculate gresit, consulta procedura de contestare a listei de intretinere.
Atentie: depunerea contestatiei nu trebuie confundata cu o suspendare automata a obligatiilor de plata. Verifica separat obligatiile scadente si eventualele consecinte ale neplatii.
Unde reclami folosirea nejustificata a fondului?
Daca nu primesti acces la documente, art. 28 alin. (4) permite notificarea comitetului executiv si a cenzorului sau comisiei de cenzori. Daca solicitarea notificata nu este solutionata ori este solutionata necorespunzator in termen de 10 zile de la depunere, te poti adresa compartimentului specializat din cadrul autoritatii administratiei publice locale, prevazut de art. 10.
Daca o hotarare a adunarii generale sau o decizie a organelor asociatiei incalca legea ori iti prejudiciaza drepturile, art. 29 permite, dupa caz, sesizarea cenzorului, a compartimentului local competent sau solicitarea anularii hotararii ori repararii prejudiciului in instanta.
Sesizarea trebuie sa prezinte faptele verificabile: suma colectata, perioada, documentele cerute, raspunsurile primite si motivul pentru care consideri ca banii au fost utilizati nelegal. O simpla nemultumire fata de valoarea aprobata nu demonstreaza, singura, o neregula.
Ce se intampla daca asociatia nu foloseste tot fondul intr-un an?
Art. 71 alin. (1) prevede ca excedentele anuale ramase neutilizate la sfarsitul exercitiului bugetar se reporteaza in anul urmator cu aceeasi destinatie.
Prin urmare, banii ramasi in fondul de reparatii nu devin automat venit liber pentru alte cheltuieli si nici nu sunt restituiti automat fiecarui proprietar la sfarsitul anului. Soldul trebuie reflectat in evidenta financiara a asociatiei si luat in considerare la fundamentarea necesarului viitor.
Cine plateste fondul daca apartamentul este inchiriat sau vandut?
In relatia cu asociatia de proprietari, obligatiile aferente apartamentului revin proprietarului. Daca apartamentul este inchiriat, contractul dintre proprietar si chirias poate reglementa cine suporta economic anumite sume, dar nu elimina obligatiile proprietarului fata de asociatie.
La vanzarea apartamentului, este important sa fie verificata situatia datoriilor si a sumelor datorate asociatiei. Pentru tranzactie poate fi necesara adeverinta de la asociatia de proprietari. Regula expresa privind restituirea fondului de rulment nu trebuie extinsa automat la fondul de reparatii.
Daca ai cumparat recent apartamentul, verifica si formalitatile dupa schimbarea proprietarului, pentru ca asociatia sa actualizeze evidenta si calculul contributiilor.
Ce verifici inainte sa accepti o suma noua?
- Exista o hotarare a adunarii generale pentru fondul anual?
- Comitetul executiv a prezentat fundamentarea sumei?
- Contributia apartamentului este calculata dupa regula legala aplicabila?
- Transele lunare corespund fondului aprobat?
- Fondul este evidentiat distinct si sumele sunt depuse in contul asociatiei?
- Platile au documente justificative si destinatii permise de art. 71?
- Soldul neutilizat din anul anterior a fost reportat cu aceeasi destinatie?
Primul pas util: solicita hotararea de aprobare si situatia fondului. Daca diferenta priveste calculul unei sume de pe lista lunara, foloseste contestatia scrisa in termenul legal.
Comentarii
0 publicateLasa un comentariu
Comentariile sunt moderate manual.