Fondul de rulment la asociatia de proprietari in 2026: calcul, plata si restituire la vanzare

Fondul de rulment se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca actul de transfer nu prevede altfel. Daca vinzi apartamentul, verifica suma evidentiata de asociatie in dreptul locuintei tale si stabileste inainte de semnarea contractului daca aceasta iti va fi restituita sau daca partile convin o alta solutie.

Fondul de rulment nu este o taxa fixa impusa tuturor apartamentelor din Romania. Valoarea lui se stabileste la nivelul fiecarei asociatii, pe baza cheltuielilor curente si a hotararii adunarii generale, potrivit Legii nr. 196/2018.

Ce este fondul de rulment si de ce se plateste?

Fondul de rulment reprezinta rezerva financiara folosita de asociatia de proprietari pentru a asigura plata cheltuielilor curente ale condominiului. Asociatia are nevoie de bani disponibili pentru obligatiile de plata care pot deveni scadente inainte ca toti proprietarii sa isi achite contributiile lunare.

Articolul 72 din Legea nr. 196/2018 obliga asociatia sa stabileasca atat cuantumul fondului, cat si cota de participare a proprietarilor. Fondul se constituie prin plati anticipate si se reintregeste lunar prin sumele inscrise pe lista de plata.

Fondul de rulment nu este acelasi lucru cu intretinerea lunara. Intretinerea reprezinta cheltuielile repartizate proprietarilor, in timp ce fondul de rulment asigura disponibilul necesar pentru efectuarea platilor curente.

Cum se calculeaza fondul de rulment in 2026?

Conform art. 72 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, fondul trebuie sa acopere cheltuielile curente ale condominiului pentru o luna calendaristica. Pentru stabilirea cuantumului, asociatia foloseste cheltuielile lunare inregistrate in anul anterior, luand drept reper luna cu cele mai mari cheltuieli si majorand suma cu rata inflatiei.

1. Se identifica valoarea cheltuielilor curente pentru fiecare luna din anul anterior.
2. Se stabileste luna in care asociatia a inregistrat cele mai mari cheltuieli.
3. Se aplica majorarea corespunzatoare ratei inflatiei.
4. Se determina fondul necesar asociatiei si cota de participare a fiecarui proprietar.
5. Adunarea generala hotaraste constituirea fondului si plata anticipata a cotelor individuale.

Legea stabileste baza de dimensionare a fondului, dar nu instituie o suma identica pentru fiecare apartament si nici o regula potrivit careia toate apartamentele trebuie sa achite automat aceeasi valoare.

Exemplu orientativ de calcul

Sa presupunem ca o asociatie a avut in anul anterior cheltuieli maxime intr-o luna de 20.000 lei. Daca, exclusiv pentru exemplificare, majorarea utilizata ar fi de 5%, fondul rezultat ar fi de 21.000 lei.

Acesta este un exemplu matematic, nu o valoare oficiala a inflatiei pentru 2026. Contributia fiecarui apartament trebuie determinata conform repartizarii aprobate si documentelor asociatiei. Nu este corect sa imparti automat suma in mod egal intre apartamente fara sa verifici criteriul de repartizare aplicabil.

Cum se calculeaza la un bloc nou?

Pentru asociatiile de proprietari nou-infiintate, care nu dispun de istoricul propriilor cheltuieli din anul anterior, art. 72 permite aproximarea fondului prin raportare la fondul de rulment stabilit de alte asociatii echivalente ca marime.

Cine plateste fondul de rulment?

Fondul este constituit prin contributiile proprietarilor, potrivit cotei stabilite in cadrul asociatiei. Articolul 72 se refera la proprietari, nu la o obligatie generala a chiriasilor fata de asociatie.

Daca locuinta este inchiriata, proprietarul ramane persoana care trebuie sa isi indeplineasca obligatiile fata de asociatie. O eventuala intelegere contractuala intre proprietar si chirias privind suportarea unor costuri nu modifica automat raportul dintre asociatie si proprietar.

Nu doar apartamentele locuite permanent pot intra in calcul. Regimul cheltuielilor si al contributiilor se stabileste potrivit legii si situatiei proprietatilor individuale din condominiu.

Fondul de rulment se plateste o singura data sau lunar?

Potrivit art. 72 alin. (3), fondul se constituie prin plata anticipata a cotei fiecarui proprietar, conform hotararii adunarii generale, iar reintregirea lui se face lunar, prin sumele afisate pe lista de plata.

Prin urmare, faptul ca ai achitat initial fondul nu inseamna ca nu vor mai exista niciodata sume de reintregire. In acelasi timp, asociatia trebuie sa poata explica de ce solicita o noua suma si cum aceasta contribuie la constituirea sau completarea fondului.

Daca pe lista apare in fiecare luna o contributie, solicita administratorului situatia fondului, evidenta platilor tale si explicatia modului de calcul. Nu confunda o suma destinata reintregirii fondului cu o cheltuiala lunara obisnuita.

Ce documente trebuie sa primesti pentru fondul de rulment?

Articolul 72 alin. (4) prevede expres ca administratorul elibereaza chitanta nominala separata pentru incasarea fondului de rulment.

Pentru verificarea contributiei tale, sunt utile:

• chitantele sau dovezile platilor efectuate;
• listele de plata in care apar sumele solicitate;
• hotararea adunarii generale privind constituirea si cuantumul fondului;
• situatia contabila a fondului si evidenta aferenta apartamentului;
• eventualele documente privind reintregirea sau regularizarea fondului.

Fondul se depune in contul curent al asociatiei, conform art. 72 alin. (2). Daca suma din evidente nu corespunde platilor efectuate, solicita o verificare scrisa inainte de vanzarea apartamentului.

Cand iti primesti fondul de rulment inapoi la vanzarea apartamentului?

Fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca actele translative de proprietate nu stipuleaza altfel. Aceasta este regula expresa din art. 72 alin. (5) din Legea nr. 196/2018.

Exista doua situatii principale:

Nu presupune ca fondul se pierde automat in favoarea asociatiei atunci cand vinzi. Totodata, nu presupune ca orice contract obliga asociatia sa plateasca direct cumparatorului: verifica formularea exacta a clauzei si modul de regularizare convenit.

Pentru pregatirea tranzactiei, consulta si actele necesare la vanzarea apartamentului.

Cum soliciti restituirea fondului dupa vanzare?

1. Inainte de semnare: solicita administratorului confirmarea soldului fondului de rulment aferent apartamentului.
2. Verifica actul de vanzare: stabileste impreuna cu notarul si cumparatorul daca fondul va fi restituit sau daca actul va contine o alta prevedere.
3. Dupa transmiterea proprietatii: daca se aplica regula restituirii, depune o solicitare scrisa catre asociatie, mentionand apartamentul, suma evidentiata si modalitatea de plata dorita.
4. Anexeaza documentele relevante: dovada transmiterii proprietatii si dovezile platilor, daca asociatia are nevoie de ele pentru identificarea operatiunii.
5. Cere confirmarea regularizarii: pastreaza solicitarea, numarul de inregistrare si raspunsul asociatiei.

Legea nr. 196/2018 nu stabileste in art. 72 alin. (5) un formular national obligatoriu pentru cererea de restituire. O solicitare scrisa, cu date suficiente pentru identificarea proprietarului si a apartamentului, este o modalitate practica de documentare a cererii.

Ce poti scrie in cererea de restituire?

Subsemnatul/Subsemnata [nume], fost proprietar al apartamentului [numar], din imobilul [adresa], solicit restituirea fondului de rulment incasat si evidentiat pentru acest apartament, ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate la data de [data], in temeiul art. 72 alin. (5) din Legea nr. 196/2018, in masura in care actul de transfer nu prevede altfel. Va rog sa imi comunicati suma rezultata din evidentele asociatiei si modalitatea de restituire.

Acesta este un model orientativ, nu un formular oficial obligatoriu.

Poate cumparatorul sa preia fondul de rulment?

Articolul 72 alin. (5) permite ca actele translative de proprietate sa prevada o solutie diferita de restituirea obisnuita. Prin urmare, partile pot reglementa expres tratamentul fondului la vanzare.

De exemplu, vanzatorul si cumparatorul pot conveni ca valoarea fondului sa fie avuta in vedere la decontarea dintre ei. Este important ca aceasta intelegere sa fie formulata clar in contract, astfel incat sa nu existe ulterior pretentii contradictorii.

Daca tocmai ai cumparat locuinta, consulta si procedura de inscriere la asociatia de proprietari dupa cumparare.

In cate zile trebuie restituit fondul de rulment?

Articolul 72 alin. (5) leaga restituirea de transmiterea dreptului de proprietate, dar nu stabileste separat un termen exprimat in 5, 15 sau 30 de zile pentru aceasta operatiune.

Articolul 74 alin. (2) din aceeasi lege prevede un termen de maximum 30 de zile pentru rambursarea anumitor excedente rezultate din calculele asociatiei, de la constatarea lor. Acest termen nu trebuie prezentat automat drept termenul special de restituire a fondului de rulment la vanzare. Sunt dispozitii care reglementeaza situatii diferite.

Daca asociatia intarzie, solicita in scris explicatia, soldul fondului si data estimata a regularizarii. Pentru un litigiu concret, pot conta clauzele actului de transfer si documentele contabile.

Ce legatura are fondul de rulment cu adeverinta pentru notar?

La vanzarea apartamentului, art. 33 din Legea nr. 196/2018 reglementeaza dovada achitarii cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei si a utilitatilor, inclusiv adeverinta prezentata notarului in situatiile prevazute de lege.

Adeverinta privind situatia platilor si evidenta fondului de rulment au scopuri diferite. Faptul ca nu exista restante la intretinere nu stabileste, de unul singur, suma fondului care trebuie restituita.

Pentru documentul necesar tranzactiei, consulta procedura de obtinere a adeverintei de la asociatia de proprietari.

Fondul de rulment este acelasi lucru cu fondul de reparatii?

Nu. Legea nr. 196/2018 le reglementeaza distinct.

Nu solicita automat restituirea fondului de reparatii invocand art. 72 alin. (5). Textul respectiv priveste fondul de rulment.

Ce faci daca asociatia cere prea mult sau refuza sa restituie fondul?

Daca suma pare nejustificata, incepe prin verificarea documentelor, nu prin refuzul unilateral al tuturor platilor catre asociatie.

1. Solicita hotararea adunarii generale privind fondul de rulment.
2. Cere modul de calcul si baza folosita pentru stabilirea cuantumului.
3. Verifica sumele deja achitate si documentele care dovedesc incasarea lor.
4. Daca ai vandut apartamentul, prezinta clauza din actul de transfer referitoare la fond, daca exista.
5. Adreseaza o cerere scrisa presedintelui asociatiei si solicita un raspuns documentat.
6. Daca problema nu se rezolva, poti solicita indrumare compartimentului specializat pentru sprijinirea, indrumarea si controlul asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale si poti analiza caile legale corespunzatoare situatiei.

Legea nr. 196/2018 prevede drepturi ale proprietarilor privind informarea si accesul la documentele asociatiei, precum si mecanisme de contestare si control. O neintelegere privind cuantumul fondului trebuie analizata prin raportare la hotararile asociatiei, evidentele contabile si dispozitiile legale.

Lista de verificare inainte de vanzarea locuintei

• Afla soldul fondului de rulment pentru apartamentul tau.
• Verifica dovezile platilor si eventualele diferente contabile.
• Obtine documentele privind situatia obligatiilor catre asociatie.
• Discuta cu notarul tratamentul fondului in contractul de vanzare.
• Stabileste daca se aplica restituirea sau o clauza contractuala diferita.
• Daca trebuie restituit, solicita regularizarea in scris si pastreaza dovada.

Regula de retinut: fondul de rulment se constituie pentru platile curente ale asociatiei, se calculeaza pe baza cheltuielilor conform art. 72 si se restituie la transferul proprietatii daca actul de transfer nu prevede altfel.