Extras de carte funciara pentru un imobil care nu iti apartine: cum verifici proprietarul si sarcinile

Poti verifica situatia juridica a unui apartament, a unei case sau a unui teren chiar daca nu esti proprietarul. In Romania, extrasul de carte funciara pentru informare poate fi solicitat de orice persoana, potrivit Regulamentului de receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023.

Procedura este utila mai ales daca intentionezi sa cumperi o locuinta sau un teren si vrei sa verifici cine figureaza ca proprietar, daca exista o ipoteca ori daca sunt inscrise alte drepturi sau restrictii.

Ai voie sa soliciti extrasul daca imobilul nu iti apartine?

Da. Nu ai nevoie sa fii proprietar, coproprietar, ruda sau reprezentant al proprietarului. Articolul 55 alin. (4) din Regulamentul ANCPI permite eliberarea extrasului de carte funciara pentru informare la solicitarea oricarei persoane.

Prin urmare, poti solicita documentul pentru un imobil pe care vrei sa il cumperi, chiar daca vanzatorul nu ti-a oferit inca un extras.

Acest drept priveste extrasul pentru informare. Nu trebuie confundat cu extrasul de carte funciara pentru autentificare, solicitat de notarul public pentru operatiunile juridice prevazute de lege.

Ce afli despre apartament, casa sau teren?

Extrasul prezinta pozitiile active din cartea funciara si situatia cadastrala-juridica a imobilului la momentul intocmirii sale.

Partea I: identificarea imobilului

Aici verifici datele de identificare si descriere, precum numarul cadastral, suprafata inscrisa, destinatia si alte caracteristici evidentiate in cartea funciara.

Partea a II-a: dreptul de proprietate

Aceasta sectiune cuprinde inscrierile privind dreptul de proprietate si titularii acestuia. Verifica daca persoana care iti vinde imobilul corespunde cu proprietarul inscris si daca exista coproprietari ori alte mentiuni relevante.

In cazul coproprietatii, este important sa stabilesti ce cota detine fiecare persoana si cine trebuie sa participe la tranzactie.

Partea a III-a: sarcini

Aici pot figura ipoteci, drepturi reale ale altor persoane, urmariri sau alte inscrieri care afecteaza imobilul, dupa caz. Unele restrictii si notari relevante pot aparea si in alte parti ale cartii funciare, potrivit naturii lor.

Nu verifica numai numele proprietarului. Citeste toate inscrierile active si discuta cu notarul orice mentiune pe care nu o intelegi.

Cat costa extrasul in 2026?

ANCPI diferentiaza serviciile pentru proprietari de cele solicitate de alte persoane.

Aceste valori sunt cele comunicate de ANCPI pentru serviciile oficiale. Pentru situatia acestei proceduri, in care nu esti proprietar, se aplica tariful corespunzator solicitantilor terti.

Atentie la intermediari: ANCPI avertizeaza asupra site-urilor cu denumiri asemanatoare platformelor oficiale, care pot percepe sume mult mai mari. Pentru solicitarea online foloseste platforma oficiala ePay ANCPI.

De ce ai nevoie ca sa ceri extrasul?

Pentru o solicitare online obisnuita, pregateste:

• Numarul cadastral si numarul de carte funciara sau informatiile de identificare cerute de platforma;
• judetul si unitatea administrativ-teritoriala in care se afla imobilul;
• un cont de utilizator pe platforma ePay ANCPI, conform fluxului serviciului;
• un mijloc de plata acceptat de platforma;
• o adresa de e-mail accesibila pentru gestionarea comenzii.

Nu este necesar sa prezinti contractul de vanzare-cumparare al proprietarului pentru simpla solicitare a extrasului de informare.

Daca nu cunosti identificatorii cadastrali, cere vanzatorului numarul de carte funciara si numarul cadastral. Pentru identificarea amplasamentului poti consulta instrumentele oficiale de cautare puse la dispozitie de ANCPI, dar o adresa postala nu garanteaza identificarea fara echivoc a unei anumite unitati individuale.

Cum soliciti extrasul prin ePay ANCPI?

1. Acceseaza platforma oficiala ePay ANCPI. Foloseste domeniul epay.ancpi.ro, nu un site intermediar.
2. Autentifica-te sau creeaza contul necesar. Urmeaza instructiunile afisate de platforma.
3. Selecteaza serviciul. Alege extrasul de carte funciara pentru informare online, nu extrasul pentru autentificare.
4. Identifica imobilul. Introdu judetul, localitatea si datele cadastrale solicitate. Verifica atent ca imobilul selectat este cel dorit.
5. Verifica pretul comenzii. Pentru solicitantii care nu sunt proprietari, tariful oficial online este de 20 lei pentru un imobil.
6. Achita serviciul. Finalizeaza plata prin modalitatile acceptate in platforma.
7. Obtine documentul electronic. Urmareste comanda si descarca extrasul disponibil in cont, potrivit fluxului ANCPI.
8. Citeste toate inscrierile. Compara datele extrasului cu documentele prezentate de vanzator.

Serviciul online priveste imobilele existente in baza de date electronica e-Terra. Daca identificarea nu reuseste, nu plati pentru un alt imobil doar pentru ca adresa pare asemanatoare.

Poti cere extrasul direct la OCPI?

Da. Extrasul de carte funciara pentru informare poate fi solicitat si prin oficiile sau birourile teritoriale de cadastru si publicitate imobiliara competente.

1. Identifica oficiul sau biroul teritorial corespunzator amplasamentului imobilului.
2. Pregateste datele necesare identificarii imobilului.
3. Completeaza cererea conform formularului si instructiunilor institutiei.
4. Achita tariful aplicabil solicitantului care nu este proprietar.
5. Ridica documentul potrivit modalitatii si termenului comunicate de biroul competent.

Tariful oficial comunicat pentru solicitantii terti la ghiseu este de 25 lei pentru un imobil. Verifica programul de lucru si modalitatea de depunere a cererilor la oficiul teritorial.

ePay sau MyEterra: ce platforma trebuie sa folosesti?

Gratuitatea acordata proprietarilor nu inseamna ca orice persoana poate descarca gratuit extrasul oricarui apartament. Daca vrei sa verifici locuinta unui vanzator si nu esti proprietar, foloseste serviciul destinat tertilor.

Cum verifici proprietarul inainte de cumparare?

1. Compara identificarea imobilului. Numarul cadastral, numarul de carte funciara si descrierea trebuie sa corespunda apartamentului sau terenului prezentat.
2. Verifica titularii dreptului de proprietate. Compara inscrierile din cartea funciara cu actele vanzatorului.
3. Verifica existenta coproprietarilor. Daca sunt inscrisi mai multi titulari, discuta cu notarul conditiile vanzarii.
4. Citeste sarcinile si notarile. O ipoteca, o interdictie sau o alta inscriere poate necesita clarificari inainte de tranzactie.
5. Solicita documentele justificative. Extrasul nu inlocuieste actul de proprietate si celelalte verificari juridice.
6. Discuta cu notarul inainte de plata avansului. Mai ales daca apar inscrieri pe care nu le poti interpreta.

Daca intentionezi sa cumperi un teren pentru constructie, situatia din cartea funciara trebuie corelata si cu informatiile urbanistice. Pentru obtinerea informatiilor despre regimul urbanistic poti consulta procedura privind cererea certificatului de urbanism online.

Ce faci daca apar sarcini asupra imobilului?

Prezenta unei ipoteci sau a altei sarcini nu inseamna automat ca imobilul nu poate fi vandut. Inseamna insa ca trebuie verificat regimul juridic al inscrierii si, daca este necesar, modul in care aceasta va fi radiata sau solutionata in cadrul tranzactiei.

Nu accepta doar o promisiune verbala ca ipoteca a fost achitata sau ca o interdictie nu mai produce efecte. Solicita documentele relevante si verifica impreuna cu notarul daca situatia juridica permite incheierea contractului in conditiile dorite.

Ce faci daca suprafata sau adresa sunt diferite?

Extrasul reflecta informatiile inscrise in sistemul de cadastru si carte funciara, nu reprezinta o masuratoare noua efectuata la momentul cererii.

Daca observi diferente de suprafata, configuratie sau identificare, cere explicatii proprietarului si documentele cadastrale. In anumite cazuri pot fi necesare actualizari cadastrale ori lucrari efectuate de o persoana autorizata.

Pentru intelegerea lucrarilor tehnice poti consulta procedura privind masuratorile cadastrale ale imobilului.

Daca diferenta priveste adresa administrativa, este utila si procedura privind actualizarea adresei in cartea funciara.

Este suficient extrasul de informare pentru semnarea contractului?

Nu. Extrasul de carte funciara pentru informare este destinat cunoasterii situatiei cadastrale-juridice a imobilului. Pentru autentificarea actelor juridice prin care se constituie, modifica sau transmite un drept real imobiliar, regulamentul prevede extrasul de carte funciara pentru autentificare, solicitat de notarul public.

Ca potential cumparator, poti folosi extrasul de informare pentru verificari preliminare. La incheierea tranzactiei, notarul gestioneaza formalitatile specifice autentificarii.

In cat timp primesti extrasul?

Extrasul online pentru informare poate fi generat automat din sistemul informatic ANCPI atunci cand imobilul este disponibil in baza de date si solicitarea poate fi procesata prin fluxul electronic.

Nu exista un timp identic garantat pentru toate comenzile, inclusiv pentru situatiile in care sunt necesare clarificari de identificare sau interventia oficiului teritorial. Pentru o cerere depusa la ghiseu, termenul concret trebuie verificat la biroul competent si pentru serviciul selectat.

Cat timp poti folosi extrasul?

Extrasul pentru informare prezinta situatia juridica de la momentul intocmirii. Informatiile se pot modifica ulterior, daca sunt efectuate noi inscrieri in cartea funciara.

Nu trata un extras vechi ca dovada ca situatia a ramas neschimbata. Inainte de semnarea unui antecontract sau de plata unui avans important, este prudent sa verifici un extras recent si sa consulti notarul.

Documentele electronice generate potrivit regulamentului sunt valabile in mediul electronic. Acceptarea unei versiuni tiparite fara semnatura olografa depinde de conditiile prevazute de regulament si de acceptul entitatii care solicita documentul.

Ce faci daca nu gasesti apartamentul sau terenul?

Verifica mai intai daca ai introdus corect numarul cadastral, numarul de carte funciara si unitatea administrativ-teritoriala.

Daca imobilul nu apare in sistemul electronic, cere proprietarului documentele cadastrale si verifica situatia la OCPI/BCPI competent. Pot exista probleme de identificare, documentatii vechi sau situatii in care imobilul nu este disponibil pentru serviciul online selectat.

Nu presupune ca lipsa rezultatului inseamna automat ca proprietatea nu exista sau ca vanzatorul nu are drepturi asupra ei. Situatia trebuie clarificata prin documente si prin institutia competenta.

Ce greseli trebuie sa eviti?

• Folosirea unui site intermediar cu pret mult mai mare decat tariful oficial ANCPI.
• Confundarea gratuitatii MyEterra pentru proprietari cu serviciul platit pentru terti.
• Solicitarea extrasului pentru un numar cadastral gresit.
• Verificarea exclusiv a proprietarului, fara citirea sarcinilor si notarilor.
• Confundarea extrasului de informare cu extrasul pentru autentificare.
• Considerarea unui extras vechi drept dovada a situatiei juridice actuale.
• Plata avansului fara clarificarea ipotecilor, restrictiilor sau diferentelor dintre documente.

Concluzie: poti solicita legal extrasul de carte funciara pentru orice imobil identificat corespunzator, chiar daca nu iti apartine. Pentru un cumparator, serviciul oficial online ePay ANCPI costa 20 lei pe imobil si permite verificarea informatiilor inscrise in cartea funciara inaintea tranzactiei.